V Česku je více než šest tisíc obcí, ale jen zhruba šest set stavebních úřadů. Právě tím argumentuje vládní zmocněnkyně pro implementaci stavebního zákona Hana Landová proti časté kritice, že připravovaná novela oslabí vliv samospráv na výstavbu. Na konferenci Právo a stavebnictví pořádané Českou justicí a Ekonomickým deníkem uvedla, že reforma posílí obce v územním plánování. Dá jim i větší vliv na rozvoj území.
Převod stavebních úřadů pod stát patří k nejdiskutovanějším částem připravované novely stavebního zákona. Když dnes obec chce na nevyužitém pozemku postavit dostupné nájemní bydlení, může narazit na limity územního plánu. Ten může pro danou lokalitu počítat třeba jen s administrativními budovami. Obec pak musí projít zdlouhavým procesem změny územního plánu, který může trvat i několik let. Podle vládní zmocněnkyně Landové má novela umožnit pružnější úpravy a dát samosprávám větší prostor prosadit vlastní představu o rozvoji území, aniž by musely čekat na schválení nového územního plánu.
Obce o svůj vliv nemají přijít, protože novela současně výrazně posiluje jejich pravomoci v oblasti územního plánování. „Obcí je více než šest tisíc, úřadů je něco málo přes šest set. Už z této logiky je zřejmé, že jen necelých deset procent obcí mělo vlastní stavební úřad,“ uvedla Landová.
Větší pravomoci při plánování rozvoje
Podle Landové se debata často soustředí na institucionální změny a přesun stavebních úředníků pod stát. Méně pozornosti se podle ní věnuje tomu, že novela významně posiluje roli samospráv při plánování rozvoje území. „Obec bude mít větší možnost prosadit si svůj vlastní zájem na rozvoj území, pokud tím neporuší nějaký výslovný zákonný zákaz nebo příkaz,“ řekla. Nově mají obce získat možnost pružněji reagovat například na situace, kdy konkrétní projekt naráží na zastaralý územní plán. Právě dlouhé procesy schvalování změn územních plánů označila zmocněnkyně za jeden z problémů současného systému.
Jako příklad uvedla Prahu, kde se nový územní plán připravuje již více než deset let. „Současný územní plán se projednává už dvanáct let,“ připomněla. Landová zmínila i konkrétní případ bytového projektu Pražské developerské společnosti, který narazil na zastaralou regulaci územního plánu. Ten podle ní nepočítal s komunitní místností, ačkoliv šlo o běžnou součást moderního bytového domu. Kvůli tomu se projekt dostal do komplikací, jejichž řešení dnes může trvat řadu let.
Stát chce odstranit rozdílnou praxi úřadů
Významnou součástí reformy je podle Landové také sjednocení rozhodovací praxe. Dnes podle ní existují značné rozdíly mezi jednotlivými úřady a některé z nich dlouhodobě bojují s nedostatkem personálu. Ministerstvo eviduje více než sto stavebních úřadů, které jsou bez zaměstnance nebo mají pouze jednoho pracovníka. Smyslem reformy je proto sdílení kapacit napříč systémem a efektivnější využívání odborníků.
„Úřad bez úředníků má nula žalob a nula správních přezkumů. To ale výstavbě ani povolování staveb nepomáhá,“ poznamenala Landová. Podle ní má reforma odstranit také problémy spojené se systémovou podjatostí. Připomněla například spor kolem povolování nového jaderného zdroje v Dukovanech, kde soudní řízení o systémové podjatosti trvalo více než čtyři roky. „Tato zdržení by se už neměla nikdy objevit,“ uvedla.
Každá Praha jiné rozhodnutí
Na rozdílnou praxi jednotlivých úřadů upozornil také předseda představenstva Trigema Marcel Soural. Podle něj dnes investor často dostane odlišné požadavky podle toho, na který úřad se obrátí. „Na Praze 4 dostanete jiné podmínky než na Praze 5 nebo Praze 13. Ten proces je dnes nepředvídatelný,“ uvedl.
Podobně hovořila i prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová. Podle ní není problémem pouze délka řízení, ale především nemožnost odhadnout jeho výsledek. „Nejhorší je, pokud nemůžete odhadnout, jak celý proces dopadne,“ řekla.
Méně razítek a rychlejší povolování
Jedním z hlavních cílů novely je zjednodušit povolovací proces. Podle Landové se dnes největší část času neztrácí na samotném stavebním úřadě, ale při získávání desítek samostatných stanovisek a vyjádření. „Největší úsilí a největší zdržení u povolovacích řízení je objíhání závazných stanovisek ještě předtím, než stavebník může jít na stavební úřad,“ uvedla.
Novela proto počítá s integrací řady dosud samostatných stanovisek přímo do rozhodnutí stavebního úřadu. Týká se to například části agendy památkové péče, krajinného rázu nebo ochrany zemědělského půdního fondu. Podle Landové dnes stavebníci často obíhají desítky úřadů a shromažďují množství podkladů ještě před podáním samotné žádosti. Nově by většina těchto procesů měla být součástí jediného rozhodnutí.
Další významnou změnou má být posuzování stavebního záměru podle právních předpisů platných v době podání žádosti. Dnes se projekt hodnotí podle stavu v okamžiku vydání rozhodnutí, což při dlouhých řízeních často vede k nutnosti přepracovávat dokumentaci. „Jen 25 procent záměrů projde úřadem napoprvé. Sedmdesát pět procent se vrací k doplnění,“ upozornila Landová.
Mohlo by vás zajímat
Problém s čerpáním hypoték a lhůtami
Právě průtahy v povolovacích procesech mají podle účastníků debaty konkrétní ekonomické dopady. Advokát Vojtěch Faltus upozornil, že dlouhá řízení komplikují financování výstavby. „Velkým problémem jsou dnes lhůty navázané na čerpání hypoték a financování projektů,“ uvedl.
Zmocněnkyně zároveň připomněla, že současný systém dopadá i na dostupnost bydlení. „Staví se málo, povoluje se málo, máme krizi bydlení a dostupnost bydlení se snižuje,“ uvedla. Připomněla také, že podle údajů Českého statistického úřadu byl v Praze zaznamenán rekordně nízký počet vydaných stavebních povolení na bydlení.
Podle Klapalové navíc problém nespočívá jen v nedostatku nové výstavby. „Nejen že chybí nová výstavba. Nám zároveň rychle zastarává celý bytový i kancelářský fond,“ upozornila.
Soudy budou dál hledat rovnováhu mezi zájmy
Připravovaná novela podle účastníků debaty neodstraní všechny konflikty, které výstavbu provázejí. Předseda Nejvyššího správního soudu Karel Šimka připomněl, že stavební právo se dotýká základních ústavních hodnot a střetu řady protichůdných zájmů. „Je to střet vlastníka, který chce stavět, s veřejnými zájmy a se soukromými zájmy lidí okolo,“ řekl.
Připomněl například střety mezi výstavbou bydlení, ochranou přírody či památkovou péčí. Právě podobné hodnotové konflikty podle něj mohou v budoucnu končit nejen u správních soudů, ale v některých případech také před Ústavním soudem.
