Stavět je v Česku stále dražší. Kde vzít potřebné miliardy na nové byty i kanceláře a aspoň částečně uspokojit nenasycenou poptávku? Developeři už dávno nemohou spoléhat jen na banky, a tak stále častěji sahají po penězích drobných investorů. Využívají crowdfunding, dluhopisy i investiční fondy. Bez této kombinace by řada projektů vůbec nevznikla a dostupnost bydlení by byla ještě horší. Zároveň se tím otevírají nové investiční příležitosti, na kterých může vydělávat téměř každý.
„Crowdfunding se pro nás stal standardní další strunou na nástroji financování projektu,“ popisuje předseda představenstva developerské společnosti Trikaya Dalibor Lamka. V rámci crowdfundingu sbírá developer menší částky od drobných investorů. Tím, že jich ale osloví tisíce, dokáže získat značné sumy. Trikaya tak například nedávno na svou brněnskou Čtvrť Pod Hády vybrala přes crowdfundingovou platformu Upvest 105 milionů korun.
Podobně o financování přemýšlí i další velcí hráči. Například Crestyl využívá pro financování svých developerských projektů jak crowdfunding, tak vlastní fond Crestyl SICAV. Ten si vyzkoušel například při financování projektu Nová Amerika, který taktéž vzniká v Brně.
„Fond nám přináší především efektivní diverzifikaci zdrojů a větší flexibilitu v rámci kapitálové struktury,“ uvádí Andrej Zveržhanovski, finanční ředitel skupiny Crestyl pro Českou republiku.
Nejtěžší je začátek
Právě diverzifikace, tedy rozložení financování mezi více zdrojů, je dnes klíčové slovo celého oboru. Byť bankovní financování stále hraje ve stavebnictví klíčovou roli, alternativy získávají na významu hlavně v rané fázi přípravy projektů. Banky totiž zpravidla podmiňují poskytnutí peněz určitým počtem prodaných bytů. „Obecně se dá říct, že banky chtějí od 20 do 30 % předprodejů,“ upřesňuje Dalibor Lamka.
Developerský projekt je z pohledu financování rozdělený na dvě fáze. V té první developer investuje do pozemku, projektové přípravy nebo povolení. V té druhé nastupuje samotná výstavba. Byty se přitom zpravidla začínají zákazníkům nabízet až poté, kdy má developer stavební povolení. Banka tak obvykle do financování nastupuje až ve fázi výstavby.
„Alternativní zdroje jsou pro nás nástrojem pro optimalizaci kapitálové struktury a posilování vztahů s investiční komunitou,“ vysvětluje Zveržhanovski. Vyplňují mezeru mezi vlastními prostředky developera a bankovním úvěrem.
Mohlo by vás zajímat
Naskakují také tam, kde se banky zdráhají poskytnout půjčku. „Ochota bank financovat jednotlivé druhy nemovitostí se v čase proměňuje v závislosti na aktuálním ekonomickém vývoji a tržních trendech,“ říká partner a vedoucí bankovní a finanční praxe advokátní kanceláře White & Case Jan Linda.
Po pandemii covidu byly banky podle něj obezřetné vůči kancelářským projektům v důsledku rozšíření práce z domova. Také maloobchodní nemovitosti dlouhou dobu považovaly za problematickou třídu. Teprve později se ukázalo, že kvalitní maloobchodní nemovitosti jsou odolné i vůči ekonomickým výkyvům.
„Aktuálně se zvýšená obezřetnost přesouvá k logistice, kde geopolitické otřesy a otazníky nad budoucností mezinárodního obchodu a automobilového průmyslu vyvolávají nejistotu ohledně dlouhodobé poptávky nájemců,“ uvádí Linda. Toto se zákonitě odráží ve vyšší obezřetnosti bank v případě financování těchto projektů.
Peníze během hodin
Na získávání peněz přes crowdfundingové platformy developeři oceňují také rychlost, s jakou je možné peníze získat. „To je záležitost bez přehánění hodin nebo jenom několik málo dní,“ říká Dalibor Lamka.
Rychlost je ale vykoupená cenou. Aby nalákali investory, musí developeři nabídnout vyšší úrok. Započítává se do něj totiž i vyšší riziko. Jak už bylo řečeno, peníze často míří do projektů, které se ještě nezačaly stavět.
Trikaya tak například na konci loňského roku investorům do Čtvrti Pod Hády nabízela na Upvestu výnos v rozmezí 8,12 až 8,63 % ročně. Konkurenční Crestyl se dostal v podobné době pod 7,6 %.
„Výnos u zmíněného Upvestu byl daný vysokou specifičností a relativně malým objemem této tranše,“ vysvětluje Zveržhanovski. „Například u našich standardních projektových dluhopisů, jako je emise na projekt DOCK, se pohybujeme pod 7 %, konkrétně na úrovni 6,85 % ročně,“ pokračuje.
I s takovým úrokem je ale tento typ financování levnější, než další možnosti, které trh v juniorní fázi výstavby běžně nabízí. Pro investory crowdfunding, developerské dluhopisy či fondy zároveň představují atraktivní zhodnocení peněz.
„Ukazuje se, že investoři v dnešní době hledají silné a prověřené partnery s reálným a hmatatelným produktem, což prémiový development bezpochyby je,“ míní Zveržhanovski.
Banky zůstávají základem
Navzdory rozmachu alternativních zdrojů zůstávají banky ale stále hlavním pilířem financování výstavby. Jejich výhodou je schopnost financovat velké objemy za nejnižší cenu. Nevýhodou je naopak nižší flexibilita. „Banky zpravidla financují 50 až 65 procent tržní hodnoty nemovitosti,“ uvádí advokát Bohuslav Hrdý z White & Case.
Při hodnocení, zda úvěr poskytnou, banky kladou důraz na riziko, lokalitu a dlouhodobou udržitelnost projektu. Od toho se odvíjí nejen výše úroku, kterou klient zaplatí, ale i to, zda banka vůbec do financování půjde.
„Lokalita představuje u všech typů projektů základní kritérium,“ upozorňuje ředitel financování nemovitostí ČSOB Pavel Malecha. Například v Praze je důležitá docházková vzdálenost od metra, v současnosti navíc nájemci preferují lokality v centru nebo širším centru. Kancelářská budova v těchto lokalitách na bankovní úvěr dosáhne s velkou pravděpodobností.
Obtížně financovatelná by naopak zpravidla byla velká kancelářská budova na malém okresním městě, pokud by se do takové stavby vůbec nějaký developer pustil. „V regionech mimo hlavní centra je obtížnější odhadnout budoucí absorpci trhu,“ vysvětluje Jan Linda.
Vedle toho banky sledují i příjmový potenciál, kvalitu nájemců a zkušenosti developera. Roli hraje také to, jestli očekávaný příjem z nájemného pokryje s přiměřenou rezervou splátku, kterou má developer bance hradit, jestli je nájemců více, nebo budova skončí naopak jen v rukou jednoho zájemce. Výstavbu, u níž nejsou zajištění nájemci už ve fázi výstavby, banky zpravidla financují výjimečně.
„Bereme v potaz také stáří budovy, v jakém je technickém stavu, jestli tam bude třeba investovat a kolik,“ uvádí dále Malecha z ČSOB. „Když máme poskytnout úvěr, každý projekt prochází individuálním a velmi detailním hodnocením,“ zdůrazňuje.
Peněz je dost. Problém je jinde
Navzdory rostoucí komplexitě financování se přesto mluví o relativní nedostupnosti bydlení a také kanceláře na trhu chybí. Čím to je? Ve financích leží jen část problému. „Český trh je v oblasti financování nemovitostí poměrně rozvinutý, v této oblasti jsou aktivní v podstatě všechny banky a nemovitostní financování představuje významnou část jejich portfolií,“ popisuje Bohuslav Hrdý z White & Case.
Hlavní rozdíl oproti západním zemím ale leží v tom, kolik a na co jsou banky ochotné půjčit. „Čeští věřitelé v oblasti nemovitostního financování jsou relativně konzervativnější, zejména poměr výše celkového úvěru vůči hodnotě nemovitostí je obecně nižší než poměr, se kterým se můžou investoři setkat v západní Evropě,“ vysvětluje dále Hrdý. To sice znamená dobrou zprávu pro stabilitu bankovního systému, nemovitosti v Česku to ale prodražuje. Developeři musí více spoléhat na dražší alternativy.
Hlavní překážkou výstavby a lepší dostupnosti nemovitostí zůstává zdlouhavé povolování a nedostatek pozemků. „Dostupnost bydlení v Česku nezlepší jedním izolovaným opatřením, ale jen kombinací kroků,“ upozorňuje Filip Hrubý z České spořitelny.
Za jeden z důležitých kroků považuje nedávnou legislativní změnu, která otevřela po vzoru západních zemí možnost investovat do nemovitostí i penzijním fondům. „Zkušenosti z řady evropských zemí ukazují, že zapojení dlouhodobého institucionálního kapitálu, jakým penzijní fondy jsou, pomáhá rozšiřovat nabídku bytů bez toho, aby docházelo k deformaci trhu nebo tlaku na růst cen,“ míní Hrubý.
Vzpruhu by novinka mohla znamenat hlavně pro výstavbu větších projektů nájemního bydlení. Právě ty dnes na trhu často narážejí na nedostatek stabilního kapitálu. Avšak ani od toho nejde očekávat rychlé řešení bytové krize. Nové byty totiž nevyrostou za den. Výsledky se projeví postupně spíše až v horizontu pěti či deseti let.
