To, jak stát nastaví pravidla pro výstavbu bytů, může podle developerů a ekonomů rozhodnout i o tom, zda si lidé budou moci dovolit vlastní bydlení, nebo budou častěji odkázáni na nájem. Účastníci konference České justice a Ekonomického deníku Právo a stavebnictví upozorňovali, že dlouhé povolovací procesy a byrokracie výrazně zdražují nové byty a komplikují výstavbu. Zároveň ale zaznívalo, že problém není jen ve stavebním řízení, ale i v nedostatku financování, regulacích nebo nejistotě investorů.
„Už i pro střední třídu je bydlení ve velkých městech obtížně dostupné. Řada lidí si nemůže dovolit bydlet ve vlastním, ale ani v nájemním bydlení,“ připustil náměstek ministryně pro místní rozvoj Filip Endal. Podle něj by situaci pomohlo dostat na trh v krátkém čase velký počet bytů, čemuž má přispět novela stavebního zákona. „Když budeme rychle povolovat, hlavně předvídatelně, tak se situace zlepší,“ dodal.
Česko staví dvakrát dráž
Problémem jsou podle něj i stavební náklady, které se pohybují nad úrovní 70 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě na začátku milénia se přitom startovací bydlení dalo pořídit za 15 tisíc korun/m2. „Se započtením inflace by to mělo dnes být 31 tisíc, když do toho započítáme, že mzdy ve stavebnictví rostly rychleji než inflace, tak 35 tisíc korun. Někde se stala chyba,“ ilustruje Endal skutečnost, že vinou regulací a zpřísňování pravidel Česko staví dvakrát dráž než je nutné.
Svůj díl si ale ukousne i stát. Daňový poradce z EKP Advisory Jan Tecl připomněl, že DPH tvoří jedenáctinu z celkové ceny nemovitosti. Stát nedávno změnil pravidla pro registraci k této dani, aby developeři nemohli daňovou povinnost obcházet. V případě obratu nad 2,5 milionu korun se firma plátcem stane hned další den a ne až od nového roku jako dřív.
Stárnutí populace potom vyvolává další investice jako například budování domů s pečovatelskou službou. „Dalším příkladem je potřeba zvýšit kapacity vodovodů. Jako developer to přenesu na finální kupující. To je něco, co výstavbu prodražuje. Kupující by přitom ocenili, pokud by se dalo nárokovat DPH v rámci výstavby,“ nastínil možné úvahy pro změnu legislativy Tecl.
Lidé v metropoli bydlí nejčastěji osamoceně
Hlavní ekonom BH Securities Stanislav Křeček zdůraznil, že na cenu má vliv i nedostatek stavebních kapacit. Chybí podle něj lidé i materiál. Jedná se tak o mnohovrstevnatý problém, který stát může ovlivnit jen zčásti. Vliv má na podobu pravidel pro zaměstnávání cizinců nebo regulí pro povolování staveb.
Roli hrají ale i aspekty, které už tolik neovlivní. Poptávku po nemovitostech ve velkých městech totiž ženou vzhůru i singles. Téměř polovina všech domácností v Praze je jednočlenná, což vytváří tlak na výstavbu nových bytů. Důsledkem vysoké míry rozvodovosti je, že jednočlenné domácnosti v metropoli tvoří aktuálně 46 %. Tento trend se ale týká celé západní Evropy.
„Když se lidé rozvedou, oba manželé dál žijí odděleně, většinou netvoří další rodiny,“ říká partner advokátní kanceláře PRK Partners Jakub Lichnovský. A volá po tom, aby stát zvýšil pomoc rodičům s dětmi. Podoba regulačního rámce podle něj na další dekády rozhodne, jak se nemovitostní trh promění. Jestli se udrží větší podíl vlastnického bydlení, nebo naroste to nájemní. „Nelze stavět levněji. Dívejme se na to, za kolik stavíme ve vztahu k průměrnému příjmu. V Praze nemůžeme čekat, že cena klesne. Zároveň ale vlastnické bydlení nebude v rámci jedné generace ufinancovatelné,“ dodává Lichnovský.
Velcí stavebníci neradi experimentují
A přidal varování před monopolizací nemovitostního trhu. „Jakmile máte složitou koncentrovanou regulaci, která je nepřehledná, rostou náklady. Ty utáhnou jen velké společnosti. Brzdí to inovace, protože velcí potřebují jet ve velkých objemech a nemohou si dovolit experimentovat,“ dodal. Právě inovace v rukou malých a středních firem by přitom situaci pomohly. V tomto smyslu ocenil přístup ministerstva pro místní rozvoj, který obcím umožní realizovat družstevní bydlení a PPP projekty.
Rozbití monopolu vidí jako prospěšné i fund manager Crestylu Petr Klouda. „Když se každý rozhlédneme kolem sebe v místě bydliště, uvidíme množství nevyužitých proluk, které jsou pro velké hráče nezajímavé. Nevyplatí se jim realizovat projekt o 30 nebo 50 bytech a ta lokalita zůstane zanedbaná. Pustíme-li do hry menší developery, ti mohou využít i alternativních technologických postupů,“ dodal.
