NSS: Odpočet úroků z hypotéky lze uplatnit i při pořízení chalupy, je-li určena k trvalému bydlení

Někdo využívá chatu k celoročnímu bydlení. Foto: Pixabay

Hned několik různých senátů Nejvyššího správního soudu (NSS) vydalo v posledních dnech rozhodnutí, která mohou mít dopad na rodinné finance i na trh s nemovitostmi. První z nich vyloučilo možnost osvobození od daně z prvního nabytí bytu v nemovitostech, které nejsou primárně určené k bydlení. Druhé rozhodnutí zase vyjasnilo, zda se to naopak vztahuje na pořízení bytu v rodinném domě. A v tom posledním zase soud otevřel cestu chalupářům k možnosti odečíst si úroky z hypotéky na chatu či chalupu. Poslanci ale mezitím projednávají návrh zákona, který do budoucna zcela zruší možnost odečítat si zaplacené úroky z hypotéky od základu daně.

NSS minulý týden vydal dlouho očekávané rozhodnutí, které stanovilo, že osvobození od daně na první úplatné nabytí vlastnického práva se vztahuje i k bytové jednotce v rodinném domě. Jako první o něm informoval web Seznam Zprávy.

Nejasnost vznikla přijetím zákonného opatření (ZO) Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí v roce 2013. Část finančních úřadů jej vyložila tak, že se toto osvobození týká prvního pořízení bytu v bytových, nikoliv ovšem v rodinných domech. K tomu se nakonec přiklonilo i Odvolací finanční ředitelství a posléze i některé senáty krajských soudů. Problém se týká období od 1. ledna 2014 až do 1. listopadu 2019, kdy se novelou zákona do příslušného § 7 výslovně doplnily bytové jednotky v rodinných domech.

Podle rozhodnutí senátu NSS v čele s Alešem Roztočilem z 24. června se v případě zákonného opatření Senátu z roku 2013 jednalo o nevědomou mezeru v zákoně, kterou NSS svým výkladem nyní zaplnil. Roztočilův senát posuzoval kasační stížnost Odvolacího finančního ředitelství (stěžovatel) proti rozhodnutí KS v Plzni, kterou v meritu posuzované věci odmítl.

„Nejvyšší správní soud připouští, že znění § 7 odst. 1 ZO nasvědčuje výkladu zastávanému stěžovatelem. Tento závěr ovšem nepovažuje s ohledem na okolnosti posuzovaného případu a smysl a účel vykládané právní normy za dostačující, neboť je formální, příliš restriktivní a v rozporu se smyslem a účelem ZO (podpora bydlení) a ve svém důsledku též neodůvodněně diskriminující určitou skupinu osob, které kupují novou bytovou jednotku. Názor, že od daně z nabytí nemovitých věcí nejsou osvobozeny rovněž bytové jednotky v rodinných domech, považuje Nejvyšší správní soud za nespravedlivý a rozporný s principem rovnosti,“ konstatuje se ve zdůvodnění rozhodnutí.

Proti tomuto závěru nesvědčí podle soudců ani to, že zákonodárce přistoupil k novelizaci zákona a, jak již bylo zmíněno, v roce 2019 rozšířil výslovně osvobození od daně i na byty v rodinných domech. Podle NSS z toho „spíše vyplývá“, že zákonodárce uvedení rodinných domů „mimoděk opomenul“ a novelizací se to rozhodl napravit.

Absenci bytových jednotek v rodinných domech v zákonném opatření Senátu je tak podle NSS nutné vnímat jako „neúplnost právního řádu, představující mezeru, kterou je třeba zaplnit“. Opak by vedl „k nespravedlivému výsledku prostřednictvím nerovného zacházení s nabyvateli bytových jednotek v rodinných domech“.

„Jak již bylo ukázáno především z důvodové zprávy, rekonstrukcí vůle historického zákonodárce nelze dovodit jednoznačný záměr vyloučit z osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí bytové jednotky v rodinných domech, a proto lze k analogii přistoupit, neboť je to potřebné pro dosažení účelu právní úpravy (podpora bydlení) a pro zabránění nerovnému zacházení s daňovými subjekty ve zcela srovnatelné situaci (tj. při nabytí bytové jednotky v bytovém domě, resp. při nabytí bytové jednotky v rodinném domě). Na základě výše uvedeného Nejvyšší správní soud popsanou mezeru v zákoně uzavřel analogickou aplikací § 7 odst. 1 písm. c) ZO na případy prvního úplatného nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v rodinném domě,“ uvádí se v odůvodnění rozhodnutí.

Jiný senát NSS již na konci května naopak odmítl rozšířit toto osvobození i na pořízení bytové jednotky ve stavbách, které nejsou primárně určeny k bydlení, konkrétně v polyfunkčních domech.

Senát NSS v čele s bývalým předsedou soudu Josefem Baxou zase rozhodl spor mezi finanční správou a kupcem nemovitosti, určené k rekreačním účelům. Ta byla pořízena na hypotéku a hypotékář uplatňoval odpočet úroků z hypotečního úvěru, neboť nemovitost deklaroval pro účely bydlení, nikoliv k rekreaci.

V tomto případě dal ovšem KS v Brně za pravdu finanční správě. Žalobce, tedy hypotékář, namítal, že je nutné posoudit skutečný stav, tedy že pořízením nemovitosti, vedené jako rekreační, řeší svoji bytovou potřebu. Podle soudu však nepředložil žádný relevantní důkaz pro svá tvrzení. Ze smluv o hypotečních úvěrech tak pouze vyplynulo, že jsou vázány na koupi pozemku a výstavbu a rekonstrukci objektu pro rodinnou rekreaci. Soud tak měl za prokázané, že nejen po formální stránce je zřejmé, že se jedná o nemovitost určenou k rekreaci.

V kasační stížnosti se občan s hypotékou snažil prokázat opak, neboť dům po jeho kolaudaci i s rodinou celoročně a nepřetržitě užívá, což si může správce daně podle něj ověřit v kteroukoliv denní či noční hodinu.

NSS jeho stížnost vyslyšel a rozhodnutí KS zrušil. I podle názoru NSS je totiž při posuzování dané věci nutné vyjít ze smyslu a účelu předmětné právní úpravy tohoto daňového zvýhodnění. To je určeno pro podporu řešení bytové potřeby, a proto je nutné zjistit, zda je opravdu nemovitost využívána primárně k jejímu zajištění. Tedy zda slouží k občasné rekreaci, anebo je trvale využívána k bydlení.

„Ostatně ‚přijít věcem na kloub‘ je tradiční postup daňové správy v situacích, kdy jde o zjištění, zda formální tvrzení odpovídá skutečnosti či zda se jedná o předstírání nebo zakrývání skutečného stavu věci“, vzkázal Baxův senát správcům daně. V odůvodnění pak připomenul své předchozí rozhodnutí z roku 2011, v němž rozhodl, že příspěvky na bydlení podle zákona o státní sociální podpoře mohou náležet i těm, kdo trvale obývají nemovitost určenou k rekreaci.

Návrh, který odečty úroků z hypotéky ruší úplně, mezitím míří v Poslanecké sněmovně k závěrečnému schvalování. Někteří poslanci ale usilují o to, aby tato možnost zůstala zachována a v polovině června při druhém čtení v tomto směru přednesli své pozměňovací návrhy.

Petr Dimun

Text je převzat z portálu Česká justice, který je součástí vydavatelství Media Network, stejně jako Ekonomický deník.