Novela stavebního zákona, kterou schválila vláda premiéra Andreje Babiše (ANO) před Vánoci, má ambici rozhýbat zamrzlou bytovou výstavbu. Jde o další pokus ve skoro desetileté linii téměř marných snah. Podaří se to tentokrát? Developeři jsou skeptičtí. I kdyby všechno vyšlo ideálně, levnější byty Česko jen tak neuvidí. Důvodů, proč jsou ceny nemovitostí vysoké, je totiž mnohem víc než jen pomalé povolování, které řeší novela.
Podle developerů není novela stavebního zákona žádný propadák. Obsahuje několik slibných prvků, které by mohly zrychlit povolování staveb, zejména u velkých projektů. Za nejdůležitější změnu považují to, že o povolení velkých bytových projektů s hrubou podlažní plochou nad 10 tisíc metrů čtverečních bude nově rozhodovat nejvyšší stavební úřad a nikoliv úřady v jednotlivých obcích. Půjde vlastně o současný Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ), který změní strukturu a název na Úřad rozvoje území ČR.
„Dopravní a energetický stavební úřad hodně napomohl v liniových stavbách. Stavby železnic a dálnic se díky němu povolují rychleji,“ upozornil ředitel a majitel developerské společnosti Trigema Marcel Soural.
Prvky, které úřad tak úspěšně používá na dopravní stavby, by po novele mohly rozhýbat bytovou výstavbu. „Tam očekávám hodně, opravdu hodně velké zrychlení,“ míní Soural.
Mohlo by vás zajímat
Na první efekty si Česko počká roky
Hlavní úskalí ale developeři vidí v čase, který je zapotřebí k tomu, aby se novinky propsaly do praxe. Novela stavebního zákona má vstoupit v účinnost od 1. ledna 2027. A i kdyby fungovala bezchybně, první reálné dopady se projeví nejdříve v letech 2028 až 2029. Naplno pak stavebnictví začne podle nových pravidel fungovat až kolem roku 2030. Skutečně digitalizovaného a moderního stavebního řízení by se pak Česko podle aktuální novely stavebního zákona mělo dočkat v roce 2031.
„1. ledna 2027 se s novinkami teprve všichni začnou učit fungovat,“ vysvětluje generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek. Ani poté není podle něj úspěch novely zaručen. Naopak stačí malá chyba a novinky mohou opět vyjít na prázdno. „Už jsme se těšili, že už vlastně dnes tady budeme sedět a budeme říkat: ‚Už se povoluje lépe.‘ Bohužel se to nestalo,“ pokračuje Michálek.
Podle Dušana Kunovského, majitele největší pražské developerské společnosti Central Group, doplatilo stavebnictví na silné zpolitizování zákona v minulém volebním období. Sérií novel se pak odstraňovaly domnělé i faktické chyby předchozích změn. Až se ve stavební praxi téměř nic nezměnilo.
„Musím říci, že to byly promarněné čtyři roky, z hlediska stavebnictví a podpory bytové výstavby,“ říká Kunovský a dodává: „Teď jsou snad na stole nějaké optimistické teze.“
Dobrý krok, ale jen první
Ani samotný náběh novinek a faktické zrychlení povolování staveb ale nemusí nutně znamenat, že se bude dařit stavět výrazně více bytů než dnes. „Zrychlení povolování bude narážet na stavební kapacity,“ varuje Soural.
Problémů, které brzdí výstavbu, je totiž v Česku celá řada a jen některé z nich jde řešit změnou zákona, shodují se developeři.
Ceny bytů v Česku mezi tím rychle šplhají vzhůru. Podle aktuálních dat se metr čtvereční bytu v Praze prodává za téměř 175 tisíc korun. V Brně na konci roku stál přes 145 tisíc.
Nejsou lidi. A nebudou
Co všechno Čechům bydlení zdražuje? Předně Česko dlouhodobě nevychovává dost techniků, inženýrů ani řemeslníků. Stavebnictví se tak opírá o zahraniční pracovníky, převážně z východní Evropy. „Studentů oborů spojených se stavebnictvím nám nepřibývá. Proto zde máme takové množství zahraničních pracovníků z postsovětských zemí,“ uvádí Petr Michálek ze Skansky.
Dušan Kunovský v této souvislosti mluví o problému ve vzdělávací politice. „Je nutné zavést aktivní státní politiky, aby bylo z čeho a s kým stavět. Školy by měly více motivovat a vychovávat více inženýrů a více řemeslníků než politologů a muzikologů,“ vysvětluje.
Lidé jsou totiž stále základním stavebním prvkem stavebnictví. I když se využití pracovní síly daří v posledních letech zefektivnit například využitím prefabrikace či prvních pokusů s nasazením stavebních robotů, pořád se stavby bez techniků, inženýrů a stavebních dělníků neobejdou.
Jde o problém, kterému čelí i další západní země. Zatím se nikde nepodařilo najít spolehlivý recept, který by nedostatek lidí na stavbách vyřešil.
Mzdová spirála a drahé dodávky
K tomu se přidává ekonomický problém. Inflace v uplynulých letech zvedla mzdy napříč ekonomikou – a stavebnictví, které čelí konkurenčnímu boji o pracovníky, pochopitelně není výjimkou. Výrobci materiálů, dodavatelé i řemeslníci podle developerů zostra promítli vyšší náklady do cen.
„Když vzrostla inflace, spousta firem na to reagovala tím, že navýšila mzdy. A je to vidět i v dodavatelském řetězci stavebnictví – u výrobců stavebního materiálu, stavebních dodavatelů, u řemesel,“ říká Michálek.
Zdražení dodavatelských prací se ve velké míře propisuje i do finální ceny bytů. A může ovlivnit i nabídku. Například Central Group se před Vánoci rozhodl, že už drahé dodavatele nebude akceptovat a zastavil výstavbu. To, co se může zdát jako pragmatický ekonomický krok, ale zásadně ovlivní počet bytů v nabídce. Zvýšený nedostatek pak umožní ostatním developerům zvyšovat ceny bytů ještě rychleji než dosud. V letošním roce by tak mohly vzrůst až o deset procent.
Materiál neroste na stromě
Kunovský zároveň upozorňuje i na dlouhodobě zanedbanou surovinovou politiku státu. „Písek, štěrk a kamení nerostou na stromech. Musí se někde vytěžit, někde se s tím nějak musí pracovat, někam se to musí převézt,“ upozorňuje. I v tomto případě podle něj ceny rostou a opět zvyšují finální ceny bytů.
Česko by proto podle něj mělo otevírat nové lomy, aby větší konkurence ceny surovin snížila. Dodává, že politická reprezentace je tomu nyní nakloněna. Čeští podnikatelé by měli toto okno – v podmínkách posledních 30 let nevídané – využít.
Pozemky jako největší brzda
V neposlední řadě ceny bytů stále více ovlivňují také vysoké ceny pozemků. Ty v posledních letech zejména v Praze výrazně rostly. Pozemek se tak stává jednou z největších nákladových položek developerů.
„Cena pozemku dnes představuje opravdu podstatnou část nákladu na jednotlivé byty,“ vysvětluje Soural.
V jiných metropolích pomáhají část nákladů nést developerům města, když jim například pro sociální byty otevírají městské pozemky. To ale v Praze není možné.
„Praha i přesto, že založila Pražskou developerskou společnost, která se snaží spravovat a rozvíjet pozemky, které má, nevlastní žádný pořádný kus města, který by dokázala systematicky rozvíjet a zásadním způsobem ovlivnit bytový trh,“ popisuje Michálek. Praze tak podle něj chybí „páka a svaly“ na to, aby dokázala směřování cen bytů nějak výrazněji ovlivnit.
Nový stavební zákon tak podle developerů nepředstavuje zázračný lék na drahé bydlení, ale spíš nutnou opravu systému, který dlouhodobě nefunguje. Může zrychlit povolování a rozhýbat část výstavby, stavebnictví ale velmi rychle narazí na další limity. A ne všechny může stát svou politikou ovlivnit.
