Stále více ekonomů je přesvědčeno o tom, že nerovnost v tom, jak lidé bydlí, je hlavní příčinou nerovnosti v bohatství v celé společnosti. Zejména v té americké.
Ekonomická nerovnost je jeden z nejviditelnějších problémů, kterým čelí města snad ve všech zemích světa. Ještě větší propast je patrná mezi městy a venkovem. Nicméně stále větší množství vědců z oblastí ekonomie, ale i sociologie, je přesvědčeno o tom, že za rozevírajícími se nůžkami bohatství stojí především nerovnost v bydlení.
Vlivný francouzský levicový ekonom Thomas Piketty postavil ekonomickou nerovnost, a zejména nerovnost v bohatství, na piedestal celosvětové debaty a ekonomickými rozdíly mezi lidmi. Matthew Rognlie, ekonom z Massachusettského technologického institutu (MIT) si všiml, že zdrojem této nerovnosti je to, jak lidé bydlí.
Rognlie ve svém výzkumu zdokumentoval, že podíl příjmů z vlastnictví nemovitostí se začal podstatně zvyšovat kolem roku 1950. A navíc podstatně rychleji než příjmy z vlastnictví ostatních druhů kapitálu.
Nerovnosti ruku v ruce
Pozdější výzkumy na toto téma od urbanistických ekonomů Davida Albouye a Mika Zabeka potvrzují nárůst nerovnosti v bydlení ve Spojených státech. Jejich studie ukázala, že tento druh nerovnosti byl nejvyšší na počátku Velké hospodářské krize 30. let minulého století. Poté se vyvíjela ve tvaru písmene U. V 50. a 60. letech klesala s tím, jak docházelo ke stavebnímu boomu v okolí velkých měst.
Opětovně narůstat začala až na konci 70. let. V 90. letech klesla a narostla až po propuknutí finanční krize s tím, že kulminovala kolem roku 2012. V té době byla na srovnatelných úrovních s počátkem 30. let. Dnes jako předtím je více než polovina hodnoty domů a bytů ve vlastnictví dvaceti procent obyvatelstva.
Během sledovaného období se podíl vlastnického bydlení ve Spojených státech zvýšil z méně než 45 na 65 procent. Dále však už nenarůstá. Mediánová cena bydlení se ve stálých cenách za stejnou dobu ztrojnásobila. Bydlení se dnes na výdajích amerických domácností podílí zhruba ze čtyřiceti procent. V České republice je to přibližně čtvrtina. Dvě třetiny bohatství v domech a bytech jsou v držení střední třídy.
Nájemní bydlení se liší
Pokud jde o nájemní bydlení, jeho vývoj byl poněkud odlišný. Největší nerovnost v nájemním bydlení se objevila také na počátku 30. let minulého století, poté dramaticky klesala až do roku 1960. Přibližně o dvacet let později se opět začala prohlubovat, nicméně ne takovým tempem jako v bydlení vlastnickém. Navíc největší nárůsty tohoto druhu nerovnosti byly zaznamenány díky rychlému zdražování nájmů ve velkých, a tedy na život nákladných městech.
Vědci si tento vývoj vysvětlují zejména tím, že stát přece jen čas od času přistoupil k opatřením, pomocí kterých výši nájmů reguloval. Cílem bylo zajištění dostupného bydlení pro co nejširší masu lidí, kam pochopitelně spadají i nejchudší lidé. Tento problém se týkal opět hlavně velkých měst jako New York nebo San Francisco.
A právě mezi vlastníky bytů a domů a nájemníky se časem vytvořila celkem velká propast v bohatství. Nikoli proto, že by vlastníci „vykořisťovali“ nájemníky. Důvodem je zkrátka to, že vlastník bydlení se většinou rekrutuje ze střední či vyšší příjmové vrstvy, a je tedy schopen svůj dům či byt uchovat i v dobách, kdy se ekonomice příliš nedaří. Kdežto nájemníci mají tendenci v takových případech hledat lacinější bydlení, protože v době hospodářských krizí jejich příjmy klesají daleko citelněji.
Nepřehlédnutelná je ale také nerovnost mezi jednotlivými městy, ale i mezi lidmi v rámci jednoho města. Albouy a Zabek pro to mají tři možná vysvětlení. 1) Zvětšování původně malých sídel v čase, 2) geografické a prostorové podmínky různých měst, 3) ekonomická segregace chudých a bohatých v rámci měst.
Roli hrají pozemky
Kromě toho se ukazuje jako jeden z velmi důležitých faktorů nerovnosti v bydlení a související nerovnosti v příjmech (respektive bohatství) i změna hodnoty pozemků v čase. Obecně se má za to, že jejich cena se neustále zvyšuje a navíc se zvyšuje všude plus minus stejně. Jenže to je jen optický klam.
Velmi totiž záleží na lokalitě a na plánu rozvoje daného místa. Dále pak na občanské vybavenosti a všech ostatních faktorech, které obecně zvyšují atraktivitu obce, města či aglomerace. Roli v tom hraje také celková hospodářská situace země včetně toho, zda je ohrožena strukturálními změnami. Nakrásně se totiž může stát, že se kdysi atraktivní města začnou vylidňovat a hodnota nemovitostí začne strmě padat. Příkladem může být americký Detroit, ale i Česká republika se může „pochlubit“ svou Ostravou, Karvinou či přilehlým okolím.
Bydlení je zkrátka základní formou rodinné investice, která může její bohatství do značné míry ovlivnit. A protože i bydlení je jako každá investice riziková, i vzhledem k tomu, jak velkou část rodinného rozpočtu zatěžuje, může s bohatstvím domácností významně zahýbat. A to oběma směry, tedy pozitivně i negativně.
-zm-
