Spojené státy nemají srozumitelnou politiku pro rozvoj bydlení. Je prý rozdrobená, nesystémová a pro drtivou většinu Američanů nemá žádný přínos.
Podle Jenny Schuetzové z washingtonské výzkumné organizace Brookings Intitution jen čtyři procenta amerických domácností (asi pět milionů rodin) pobírají od federální vlády nějakou formu hmotné podpory na bydlení. Jenže dostupnost, kvalita a cena bydlení je něco, co trápí všechny občany USA.
Schuetzová proto sepsala devět pravidel, kterými by se měla správná bytová politika kteréhokoli státu řídit. Tím spíš, je-li otázka bydlení v konkrétní zemi do značné míry ponechána na neviditelné ruce trhu, na vyjednávání mezi domácnostmi a developery, majiteli domů či bytů, nájemci. „Jenže veřejná politika má potenciál efektivitu trhu s bydlením značně vylepšit, a to za pomoci smysluplně uplatňovaných nástrojů,“ myslí si Schuetzová.
1. Bydlení nesmí poškozovat zdraví ani bezpečnost rodin či komunit
Ke konci 19. století rostly obavy o to, že výstavba činžovních domů ohrozí nejchudší rodiny. Přeplněnost a špatný přístup k tekoucí vodě fungovaly jako podhoubí pro šíření infekčních chorob. Proto by podle Shuetzové politika bydlení měla zajistit nějaký minimální standard v kvalitě bydlení, který by domácnosti dokázal v tomto ohledu ochránit. Nepřípustnost stavebních prvků z azbestu nebo olovnatých nátěrů by měla být samozřejmostí. Stejně tak by měly bytové domy splňovat požárně-bezpečnostní standardy.
2. Nájemní a prodejní smlouvy na trhu s bydlením musí být jasné a srozumitelné
Lidé by měli mít všechny informace k tomu, aby mohli činit správná rozhodnutí. A nejde jen o smlouvy, které ošetřují nájemní vztah, či koupi a prodej bytu nebo domu, ale i o kontrakty, řešící finanční stránku věci. Během několika let před příchodem hypoteční krize mnoho dlužníků podepisovalo smlouvy o hypotečních úvěrech, kterým nerozuměli. Neměli tím pádem ani tušení, co se bude dít, když přestanou být schopni své dluhy splácet. Co následovalo poté, si pamatujeme dodnes.
3. Stavební lokalita, výstavba, provoz i údržba stavby musí být v souladu s trvalou udržitelností
Bytová politika musí podle Jenny Schuetzové podporovat výstavbu ve smysluplných lokalitách, včetně používání k životnímu prostředí šetrných technologických postupů a materiálů. Domy a byty jsou jedním z největších spotřebitelů energie, a tedy primárních přírodních zdrojů. A to nejen při vytápění, ale už i při výrobě stavebního materiálu nebo při jeho dopravě na staveniště. Proto by měl stát podporovat takovou výstavbu, která minimalizuje ekologické dopady.
4. Nabídka bydlení by měla být schopna uspokojovat rostoucí poptávku
Státní i regionální politici by měli přispívat k odstraňování bariér, které brání v zajištění dostatečné nabídky domů a bytů určených pro bydlení. Ta je totiž kritickým faktorem ekonomického růstu. V regionech, kde jde bytů nedostatek nebo jsou příliš drahé, se bude firmám hůře shánět pracovní síla. Na makroekonomické úrovni se to projeví horší produktivitou a rozdíly v ekonomické úrovni jednotlivých regionů.
5. Ekonomické příležitosti mají být dostupné všem
Politici by se podle vědkyně měli zasazovat o to, aby pracovní trh nabízel všem rovné příležitosti. Měli by odstraňovat bariéry a diskriminaci, čímž se zamezí rozevírání příjmových nůžek ve společnosti. Místo bydliště má totiž výrazný vliv na ekonomický, fyzický, sociální a emocionální blahobyt. Obzvláště důležité je pro děti. Prostředí, ve kterém žijí, totiž do značné míry determinuje kvalitu jejich vzdělání i to, jaké získají přátele a podobně.
6. Chudým rodinám je třeba k bydlení pomoci zvýšením jejich příjmů
Všechny rodiny potřebují bezpečné, stabilní a zdravé místo pro život. Nestabilita bydlení a přetrvávající finanční stres rodinám škodí. Nicméně ve Spojených státech dvacet procent nejchudších rodin nemá dostatečný příjem ani na to, aby dosáhli na jakýsi minimální standard v bydlení. Ve většině regionů USA jde otázka nedostupnosti bydlení ruku v ruce s nízkými příjmy, nedostatkem pracovních příležitostí nebo příliš vysokých nákladech na bydlení. Nejpřímočařejším řešením proto je zajistit chudým rodinám dodatečný příjem.
7. Nepodporovat bydlení v některých lokalitách více než v jiných
Politici by měli pečlivě zvažovat, jak konkrétní programy pro rozvoj bydlení ladí s lokalitami, ve kterých se o novém bydlení uvažuje. Pokud stát bude podporovat bydlení na okraji měst a současně bude dávat prioritu rozvoji automobilové dopravy, pak to bude mít velmi negativní dopad na životní prostředí. Podobně jako podpora bydlení v místech, kde se často vyskytují různé přírodní katastrofy, jako hurikány, povodně, požáry a podobně.
8. Nepodporovat vlastnické bydlení na úkor bydlení nájemního
Americký daňový systém poskytuje nepoměrně větší daňové úlevy majitelům domů a bytů než nájemníkům. Majitelé si mohou ze své daňové povinnosti odečíst úvěry zaplacené z úvěru na bydlení, a to až do výše hypotečního úvěru 750 tisíc dolarů (téměř 16 milionů korun). Na akademické půdě se poměrně živě debatuje, zda jsou takové daňové úlevy oprávněné, a zda jsou majitelé domu či bytu angažovanějšími občany nebo lepšími rodiči než ti, kteří bydlí v nájmu.
9. Neupřednostňovat investování do nemovitostí před jinými formami akumulace bohatství
Politici mají mnoho dobrých důvodů pro podporování spořivosti u obyvatelstva. Úspory fungují jako určitý polštář pro případ, kdy na rodinu dolehnou horší časy. Mnoho z nich chápe investici do vlastnického bydlení jako jednu z forem spoření. Jenže nejen na základě zkušeností s hypoteční krizí jde o způsob spoření, který je velmi rizikový a riskantní. Přesto stát tuto formu „spoření“ výrazně podporuje na úkor forem jiných. A není to zdaleka charakteristika jen Spojených států.
-zm-
