Nedostatečné záznamy o půdě, nekontrolovatelná spekulace s půdou a slabé nebo korupcí provázané zavádění regulací. To vše vede podle amerických vědců k neefektivnímu nakládání s půdou ve městech.
Do konce příští dekády se má urbanizovaná rozloha zvětšit o osmdesát procent. To znamená, že města budou v roce 2030 zabírat asi třikrát větší plochu, než tomu bylo na počátku tohoto století. Vyplývá to z nejnovější studie vědců z Yaleské univerzity a World Resources Institute. Analýza vychází z pozorování minulého rozvoje téměř pětistovky světových měst.
Největší „zásluhu“ na tom bude mít předpokládaný nárůst městské populace o 2,5 miliardy do poloviny tohoto století. Vědci ale také upozorňují na skutečnost, že v důsledku nedostatečných záznamů, spekulacím a korupci související se zaváděním regulací, se s půdou ve městech zachází (a zřejmě i nadále zacházet bude) neefektivně.
Do výšky jde hlavně Čína
„Často se hovoří o záplavách v Jakartě nebo městech v Indii, ale nešvary související s využíváním městské půdy jako by unikaly naší pozornosti. Ale už se ukazuje, že to všechno se děje v důsledku překotného rozvoje bez regulace, která s ním nedokáže držet krok,“ uvedla pro portál Thisisplace.org Anjali Mahendraová, spoluautorka výše zmíněné studie.
Podle ní je důležité, aby se města rozvíjela v souladu s jasnou politikou, kterou mají vytvářet lokální politici. Pokud se rozvoj děje pouze podle not developerů, k rozvoji sice dochází, ale často na zelené louce. Tam se totiž staví nejsnáze. Výsledkem ovšem je zabírání stále větší výměry zemědělské a lesní půdy a výstavba v oblastech, které bývá obtížné propojit s městskou infrastrukturou, jako je veřejná doprava, vodovodní řady nebo další služby, které by člověk ve městech očekával jako standard.
Analytici tak dospívají k logickému závěru: aby města dokázala přežít svůj vlastní rozvoj, musí se zvětšovat do výšky, nikoli do šířky. Z analýzy 499 měst po celém světě však vyplývá, že tento požadavek splňují především města na území Číny, zatímco urbanizace v jižní části Asie a Africe probíhá téměř výlučně horizontálně. To je v zásadě nový poznatek, protože předchozí studie tohoto typu se zaměřovaly de facto pouze na to, jak se města rozrůstají do šířky. „Dosavadní analýzu ignorovaly development ve vnitřních částech měst, včetně toho, jak se mění hustota výstavby,“ uvedla další spoluautorka Karen Setová z Yaleské univerzity.
Pokud by zůstal tento trend zachován, pak by to byl důvod k vážnému zamyšlení. Počítá se totiž s tím, že na urbanizaci, která proběhne do roku 2030, se bude z devadesáti procent podílet právě Afrika a Asie. Proto autoři studie předkládají doporučení a návrhy konkrétních opatření, jejichž naplnění by mělo pomoci proces urbanizace v rozvíjejících se zemích zvládnout.
Do obchodu s půdou patří transparentnost
V první řadě je třeba zavést transparentní databázi pozemků, jejich majitelů a účelů, ke kterým mají pozemky sloužit. Stejně tak se mají zprůhlednit obchody s pozemky. To má jít ruku v ruce s vytvářením strategie pro rozvoj měst. Na ní mají spolupracovat developeři s radnicemi měst či městských částí. Tím pádem se může podařit zabránit spekulacím s půdou, která v konečném důsledku vede k tomu, že se města rozlézají do šířky. Developeři vyhledávají území, kde je snadné, a tedy laciné stavět.
Propojení soukromého a veřejného sektoru se nemá omezovat jen na vypracovávání rozvojových strategií, ale i na financování rozvoje měst. Nikoli však ve smyslu korupce, tu je naopak zapotřebí eliminovat. Rozvíjející se země se mohou inspirovat v západních státech, kde projekty private-public partnership poměrně dobře fungují. V praxi by to znamenalo, že část nákladů na development by nesla města (zejména co se týče zasíťovávání pozemků), část by nesli soukromí developeři.
V neposlední řadě autoři studie doporučují integrovat neformální developery a přivést je na oficiální trh. Tím se má opět výrazně snížit prosto pro korupční jednání. Všechna uvedená doporučení podle autorů studie přispějí k obrovskému zefektivnění využívání městských pozemků a docílení kýženého stavu, kdy města zahustí svou výstavbu a začnou se rozvíjet vertikálně, nikoli horizontálně.
-zm-
