Novela stavebního zákona má podle plánů vlády odstranit některé z největších překážek bytové výstavby. Developeři i odborníci ale upozorňují, že ani v nejoptimističtějším scénáři nepřinese rychlé řešení. V Česku a zejména v Praze budou dál chybět desítky tisíc bytů. Ceny bydlení tak dál porostou.
Zrychlení povolování staveb až o 50 procent očekává od novely stavebního zákona ministerstvo pro místní rozvoj. Nový pražský metropolitní plán, který zřejmě vstoupí v účinnost od září, pak má otevřít cestu k výstavbě zhruba 350 tisíc bytů v hlavním – a co do bydlení nejnapjatějším – městě Česka. Mohlo by se tak zdát, že problémy, které dosud výstavbu brzdily, zmizí. Deficit zhruba 100 tisíc bytů, které podle odhadů developerů v Praze chybí k uspokojení poptávky, by se tak mohl začít postupně zacelovat.
I dvakrát víc je málo
Jenže podle expertů ani nová a pro developery vhodně nastavená pravidla problém nedostatku bytů zvlášť v přetíženém hlavním městě nevyřeší. „Praha dlouhodobě povoluje a staví jen zhruba 5 až 6 tisíc bytů ročně, zatímco reálná potřeba města je podle odborných analýz minimálně 10 tisíc nových bytů ročně. To znamená, že i kdyby se současná výstavba zdvojnásobila, šlo by v podstatě jen o zastavení dalšího nárůstu deficitu,“ upozorňuje Michaela Váňová, výkonná ředitelka největšího pražského developera Centra Group.
Stejně skepticky vnímá efekt novinek také ředitel oddělení stavebnictví a realit poradenské společnosti Deloitte Petr Hána. „Nový stavební zákon má ambici zjednodušit a zrychlit proces povolování staveb, zejména omezením roztříštěnosti řízení a větší digitalizací. Samotná legislativa ale problém neřeší komplexně. Výstavbu ovlivňují i kapacity stavebních firem nebo územní plánování,“ řekl Ekonomickému deníku.
Pražský rezidenční trh dlouhodobě trpí nedostatečnou nabídkou, která nestíhá rostoucí poptávku. Tu pohání zejména příliv obyvatel do hlavního města za prací a studiem. Kromě Prahy se s nedostatečnou nabídkou a špatnou dostupností bydlení potýká také Brno a další krajská města. Opačná situace je například v částech Moravskoslezského kraje nebo Ústeckého kraje, kde je málo pracovních příležitostí a lidé zvažují, zda nejít za prací do většího města.
Deficit nezmizí ani za deset let
Novela stavebního zákona má změnit velké bytové projekty o ploše od 10 tisíc metrů čtverečních ve veřejný zájem, omezit počet námitek, které mohou ke stavbách podávat sousedé nebo spolky i možnost odvolání proti stavebnímu povolení. I kdyby se ale podařilo vytvořit zcela ideální zákony, odstranění nedostatku bytů ve velkých městech potrvá spíš desítky let.
„I při optimistickém scénáři nelze očekávat rychlé řešení. Rezidenční development je proces, který trvá řadu let od přípravy projektu až po dokončení stavby. Realisticky se bavíme spíše o horizontu deseti a více let,“ uvádí Petr Hána. Úplné odstranění deficitu nepovažuje ani ve střednědobém horizontu za pravděpodobné.
Podle majitele společnosti Central Group Dušana Kunovského by se první pozitivní dopady novely mohly projevit během tří až čtyř let. Zároveň ale zdůrazňuje, že legislativa je pouze jedním z dílků celé skládačky. „Musí se zároveň vytvořit kapacity stavebnictví, aby bylo vůbec z čeho stavět. Chybějí řemeslníci, inženýři, technické profese. To všechno je potřeba řešit současně,“ zdůraznil Kunovský.
Mohlo by vás zajímat
Rozhodnou také hypotéky
Vedle rychlejšího povolování označuje Kunovský za zásadní také dostupnost financování. Připomíná, že ještě v roce 2021 bylo možné získat hypotéku s úrokem pod dvě procenta, zatímco po inflační vlně sazby vyskočily až kolem 6,5 procenta, což podle něj prakticky zastavilo trh.
„Velmi důležité bude, jak bude fungovat bankovní sektor a jak dostupné budou hypotéky. To s bytovým trhem úzce souvisí,“ řekl Kunovský.
Ani při zvýšení nabídky ale nejde očekávat pokles cen. „Základem zlepšení dostupnosti bydlení je, aby se nůžky přestaly rozevírat. Pokud by se je podařilo postupně zase přivírat, bude to úspěch,“ uvedl Kunovský. Zároveň připomíná, že ve velkých evropských metropolích nebude bydlení nikdy univerzálně dostupné pro všechny.
Praha potřebuje víc než jen změnit zákon
Ministerstvo pro místní rozvoj počítá s tím, že reforma stavební správy by mohla zrychlit její výkon až o 50 procent. Zrychlení ale nebude plošné. „Na menších městech nebude rozdíl tak velký, protože tam už dnes často fungují rychleji než například v Praze nebo v jiných přetížených větších městech,“ uvedl v rozhovoru pro Českou justici náměstek ministryně pro místní rozvoj Pavel Kryštof. Výsledný efekt tak podle něj bude záležet na samosprávách a jejich organizacích, jejichž součinnost stavebník při vyřizování žádosti o stavební povolení potřebuje.
Největší potíže Kryštof očekává právě v Praze. „Je běžné, že odbor správy majetku magistrátu potřebuje pro souhlas třeba se zřízením přípojky ještě interní vyjádření Institutu plánování a rozvoje. A to může trvat několik měsíců,“ poznamenal Kryštof. Za důležité proto považuje, aby i tyto další organizace, které stavební řízení ovlivňují, začaly pracovat rychleji. Na ty ale novela stavebního zákona nedosáhne.
Podle Petra Hány bude muset hlavní město vedle nové legislativy aktivně pracovat i s územním plánováním. Mezi nejdůležitější opatření řadí rozvoj brownfieldů, pokračování plánovacích smluv s developery nebo rozšiřování městského bytového fondu prostřednictvím Pražské developerské společnosti či nákupem bytů.
Skrytá nebezpečí
Právníci navíc upozorňují na rizika, která kompletní přestavba struktury stavebních úřadů navržená v novele, přináší. „Existuje poměrně vysoké riziko, že se zopakuje situace podobná problémům při spuštění digitalizace stavebního řízení. Místo zrychlení může dojít k pravému opaku a řízení budou ještě pomalejší,“ varuje advokátka a specialistka na stavební právo z kanceláře Kocián Šolc Balaštík Dana Jacková.
Navíc tím, že návrh novely neprošel řádným projednáním a čelí odporu opozice, hrozí, že se bude v budoucnu opět měnit. I to může výsledný efekt změn snížit.
Zásadnější dopad na trh s bydlením by tak podle ekonomů a expertů oslovených Ekonomických deníkem mohl mít jedině příchod výraznější ekonomické krize spojené s nárůstem nezaměstnanosti. Teprve takový vývoj by mohl dokázat srazit poptávku po bydlení natolik, že by ceny mohly začít dočasně klesat. Tak jako jsme to viděli během finanční a dluhové krize v letech 2011 a 2012.
