Nový model výstavby dostupného bydlení, kde na jedné straně stojí město a na druhé soukromý investor, přitahuje pozornost samospráv. PPP projekty v Česku jsou ale u bydlení zatím ve fázi „oťukávání“ možností, než rozjetou strategií.
Sehnat dostupné bydlení v České republice je těžko řešitelný problém, potýkají se s ním ale i jiné evropské země. Předsedkyně výboru Evropského parlamentu pro bytovou krizi Irene Tinagli (S&D/IT) nedávno uvedla, že dostupnost bydlení je „jednou z nejnaléhavějších výzev“ v rámci současné unijní politiky. Pomoci mají mimo jiné i PPP projekty, partnerství veřejného a soukromého sektoru.
Zájem trhu by byl
V České republice takový projekt chystá u dostupného bydlení například Brno. Pro výstavbu bytů brněnský magistrát vytipoval lokalitu Západní brána. Zhruba pětihektarový pozemek se nachází v městské části Brno – Starý Lískovec.
Město už loni prošlo předběžnými tržními konzultacemi. „Je zřejmé, že zájem trhu zde existuje a že nastavený koncept koncese je proveditelný s určitými úpravami,“ sdělila Radka Loukotová z Magistrátu města Brna Ekonomickému deníku.
Kdo by měl být investor se ukáže
Samotné koncesní řízení o sjednání podmínek realizace projektu formou spolupráce soukromého a veřejného sektoru se podle Loukotové uskuteční až po komplexním prověření území a vymezení části lokality pro projekt. „Tomu má napomoci objemová studie pro řešené území včetně úpravy dopravního napojení,“ dodala.
Kdo by měl být investorem, jak do toho vstoupí město a kdo budou vlastníci bytů podle Loukotové ukáže až koncesní řízení. „Nastavení jeho podmínek je před námi,“ poznamenala.
Výstavbu dostupného nájemního bydlení v posledních letech realizovaly také například Ostrava, šlo o Nové Lauby, nebo městská část Praha 14 a projekt polyfunkční dům Černý Most či Žďár nad Sázavou – Dostupné bydlení Sázavská.
Mohlo by vás zajímat
Žďár nad Sázavou musí zlevnit
Ve Žďáru nad Sázavou je investorem tamního projektu dostupného bydlení Česká spořitelna. Společně nabízejí 34 nových bytů, které mají být určené zdravotníkům, policistům nebo hasičům a pracovníkům v sociálních službách. V prvním kole přijímání žádostí o pronájem se ale ukázalo, že bylo nájemné nastaveno příliš vysoko.
Dva bytové domy v Sázavské ulici postavila společnost Dostupné bydlení České spořitelny a ta bude také inkasovat nájemné. „Město má zajištěn přístup k těmto bytům po dobu 50 let. To znamená, město vybírá nájemníky,“ uvedl starosta Martin Mrkos (STAN, za Žďár-živé město).
Nebude vyšší než tržní
Podle mluvčího ministerstva pro místní rozvoj (MMR) Romana Chrenčíka je ale model projektu ve Žďáru nad Sázavou založený na odlišném PPP modelu, než má například Brno. „Pozemek s připraveným projektem zde město prodalo investorovi, který se zavázal, že dokončené byty bude po stanovenou dobu provozovat za nájemné, jehož cena nebude vyšší než tržní. Riziko obsazení bytů je zde na straně investora, nikoliv obce,“ sdělil Ekonomickému deníku.
Upřesnil, že investor pro projekt získal podporu ze staršího a nyní již uzavřeného programu Státního programu podpory investic (SFPI) Nájemní bydlení. S tím byla podle Chrenčíka kvůli pravidlům veřejné podpory Evropské komise spojená podmínka, že se dokončené byty budou pronajímat za nájemné, které se nebude výrazně odchylovat od tržního.
„Na nové programy SFPI a NRB (Národní rozvojová banka pozn. red.) se tato podmínka už nevztahuje, protože se MMR mezitím podařilo pro tyto programy vyjednat výjimku z unijních pravidel veřejné podpory, takzvanou notifikaci,“ doplnil mluvčí.
Města a obce mohou čerpat z metodiky MMR
Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo pro města a obce, které mají zájem o partnerství veřejného a soukromého sektoru, metodiku. Na podporu výstavby dostupného nájemního bydlení je podle resortu také možné využít současné úvěrové programy Státního fondu podpory investice a Národní rozvojové banky. Čerpat je ale mohou podle Chrenčíka pouze investoři, kteří jsou konečnými vlastníky dostupných nájemních bytů.
„Z toho důvodu tyto programy nelze využít pro projekty dle metodiky pro obce vydané MMR, podle které soukromý partner buduje nájemní byty do vlastnictví obce, podobně, jako u realizovaného PPP projektu na dostavbu dálnice D4,“ dodal. Zároveň je ale programy možné využít pro projekty založené na modelu, který realizovalo například město Žďár nad Sázavou.
Projekty za osm miliard
Program SFPI ministerstvo pro místní rozvoj spustilo v říjnu 2024 s alokací 7,5 miliardy korun. „V červnu 2025 nicméně registrujeme projekty za více než osm miliard. Tento způsob podpory se tak ukazuje jako velmi úspěšný. Program NRB, který je určený pro větší projekty s rozpočtem nad přibližně 250 milionů korun, pak byl vypsaný teprve v dubnu letošního roku,“ upřesnil mluvčí.
Výstavba dostupného bydlení v Česku podle Chrenčíka zásadně chybí. Doplnil, že podle OECD tvoří dostupné nebo sociální nájemní bydlení v Česku okolo čtyř procent národního bytového fondu, průměr Evropské unie je přitom přes osm procent.
Jako dálnice D4
PPP projekty mohou být podle úřadu založeny na desítkách různých modelů. „Na základě získané expertízy považujeme za nejlepší model rozpracovaný v nové metodice PPP. Důvodem je jeho základ vycházející z ověřené dobré praxe, viz implementace tohoto modelu pro výstavbu sociálního bydlení v Irsku nebo modelu projektu dostavby dálnice D4 v České republice,“ uvedl Chrenčík.
Dostavba dálnice D4 se řešila formou koncesního modelu PPP. Soukromý subjekt má v tomto případě na starosti financování, výstavbu, provoz a údržbu dálnice po dobu trvání koncesní smlouvy a stát platí za její dostupnost.
„Model je transparentní a má vyvážený poměr rizik pro obě strany. Výsledkem pak je dostupné nájemní bydlení s jasně stanoveným nájemným. Při využití tohoto modelu zároveň nedochází k privatizaci pozemků a nemovitostí ve veřejném vlastnictví, které považujeme za strategický nástroj pro realizaci politik dostupného bydlení,“ popsal výhody modelu pro bydlení Chrenčík.
Konzultace s odborníky
Ministerstvo podle něj problematiku konzultovalo s řadou nezávislých odborníků a stakeholderů – například s odborníky z Irska, Poradenským centrem Evropské investiční banky (EIB Advisory Hub) nebo společností EY.
Dostupné bydlení podporuje i Platforma pro sociální bydlení. „Podporujeme výstavbu bydlení, které je zamýšleno tak, aby v něm mohla bydlet i střední třída. To se totiž bohužel u komerčních projektů často říct nedá. Partnerství v tomto ohledu dává smysl,“ uvedl Mikoláš Opletal z platformy. U výstavby zaměřené na nižší cenu podle něj bývá riziko určité legitimizace nižších standardů v bydlení. „Určitě by neměly vznikat nové ubytovny jako levné alternativy standardního bydlení,“ uzavřel.
