Památkáři budou mít menší vliv na blokování nové výstavby v památkových zónách i instalace fotovoltaiky na historických budovách. Novela stavebního zákona mění dosavadní praxi: ochrana památek už nemá automatickou přednost před potřebami bydlení, podnikání či pracovních prostor. Podle právníků jde o významnou změnu v celém systému povolování staveb.
Novela stavebního zákona může otevřít cestu i k projektům, které dosud narážely na požadavky památkové péče. Podle právníků se mění samotná filozofie rozhodování stavebních úřadů: do popředí se dostává zájem lidí na bydlení, práci a podnikání.
Novela stavebního zákona, kterou Poslanecká sněmovna prosadila i přes nesouhlas Senátu, přináší změny nejen v organizaci stavební správy. Mění také to, jak se mají při povolování staveb poměřovat protichůdné veřejné zájmy. Jedním z důležitých posunů je důraz na to, že ochrana jednoho veřejného zájmu nemůže bez dalšího znemožnit rozvoj území.
„Zákon vůbec poprvé staví člověka na roveň všech ostatních zájmů. Jedním ze základních účelů stavebního zákona je vytváření podmínek pro bydlení, práci a podnikání lidí,“ říká Jan Lehký, partner advokátní kanceláře Kinstellar.
Zákon tento nový princip opakuje na různých místech a stavební úřady se jím budou muset při rozhodování řídit. Dosud podle Lehkého v praxi často docházelo k tomu, že některý z chráněných veřejných zájmů dostal přednost a ostatní potřeby rozvoje území ustoupily do pozadí. „Nově nemůže ochrana jednoho veřejného zájmu nepříznivě ovlivnit jiný veřejný zájem,“ vysvětluje Lehký.
Města se mají rozvíjet, ne konzervovat
To ale neznamená, že by se památky v Česku přestaly chránit. Novela spíše mění přístup k tomu, jak se má jejich ochrana posuzovat. „Památková ochrana nemá být posuzována izolovaně. Stavební úřad má porovnat dotčené veřejné zájmy a hledat řešení, které umožní záměr uskutečnit při přiměřené ochraně konkrétních památkových hodnot, případně za podmínek kompenzačních či zmírňujících opatření,“ uvádí partner advokátní kanceláře Aegis Law Vojtěch Faltus.
Stavební úřad musí respektovat limity území a příslušnou právní regulaci. Nemůže ale automaticky odmítnout výstavbu bytového domu v centru Prahy jen proto, že se nachází v památkově chráněné lokalitě.
„Výslovně zákon stanovuje, že rozvoj sídel, hospodářství a infrastruktury nelze znemožnit. Na tomto principu se lze odvolávat a stavět argumentaci vůči stavebnímu úřadu,“ dodává Lehký. Mrakodrap sice podle něj v centru Prahy i nadále nepůjde postavit, získat tam povolení pro bytový dům ale bude snazší.
Novela má usnadnit energetické renovace
Změna se může výrazně projevit také při zateplování památkově chráněných budov, instalaci fotovoltaických panelů, tepelných čerpadel, tepelných čerpadel a dalších zařízení využívajících obnovitelné zdroje energie. Novela totiž zavádí vyvratitelnou domněnku, že výrobna energie z obnovitelného zdroje nebo instalace využívající obnovitelný zdroj energie umístěná na stavbě není v rozporu s charakterem území ani se zájmy státní památkové péče.
„U pohledových stěn tam památkáři i nadále s největší pravděpodobností zvítězí. Myslím si ale, že neobstojí například u stěn směřujících do vnitrobloků,“ očekává Lehký z Kinstellar.
Novela tedy nepřináší automatické povolení fotovoltaiky nebo zateplení na všech historických budovách. Stavební úřad má nejprve hledat způsob, jak záměr uskutečnit při zachování konkrétních památkových hodnot. „Stavební úřad může podle konkrétních okolností stanovit podmínky pro umístění nebo vzhled instalace,“ upřesňuje Vojtěch Faltus. Podstatné podle něj je, že památková ochrana nemá mít automatickou přednost, ale stejně tak nemá automaticky ustoupit požadavkům na výstavbu nebo energetické úspory. Zamítnutí projektu by mělo být až krajním řešením.
„Zjednodušeně řečeno, stavební úřad by měl hledat cesty, jak instalaci energetického zařízení povolit a současně maximálně dbát památkové ochrany budovy,“ pokračuje Faltus.
Očekává, že pravidlo přispěje k rychlejšímu povolování energetických renovací v památkově chráněných lokalitách. Dosavadní přístup byl podle něj často příliš konzervativní a památková ochrana dostávala přednost před ostatními zájmy. Změna může pomoci zejména projektům, u nichž lze případný střet vyřešit vhodným umístěním zařízení, úpravou vzhledu instalovaného zařízení nebo omezením zásahu do budovy.
Velké bytové projekty posoudí centrální úřad
Novela současně mění organizaci stavební správy. Vznikne nový státní Úřad rozvoje území, který převezme povolování vybraných vyhrazených staveb. Vedle dopravní infrastruktury či energetických staveb k nim mají nově patřit i bytové domy s celkovou podlahovou plochou nad 10 tisíc metrů čtverečních.
„Stavby pro hromadné bydlení a velké nemocnice se budou posuzovat pod centrálním Úřadem rozvoje území,“ vysvětluje ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová (ANO). Ten vznikne od ledna na základech položených dosavadním Dopravním a energetickým stavebním úřadem.
O rok později pak mají přijít organizační změny i na dalších úrovních stavební správy. Plná reorganizace stavebních úřadů v regionech, včetně vzniku krajských úřadů rozvoje území a jejich pracovišť, je plánována na leden 2028.
Ani zařazení velkých bytových projektů mezi vyhrazené stavby ale neznamená, že automaticky získají stavební povolení. I nadále musí splnit požadavky na soulad s územním plánem, ochranu veřejných zájmů, dopravní a technickou infrastrukturu i ochranu práv účastníků řízení.
Experti přesto mají od nových pravidel velká očekávání. Podle Lehkého bude právě integrace dotčených orgánů do stavební správy důležitá pro praktické uplatnění nových pravidel a posuzování jednotlivých veřejných zájmů. „Stavební úřad bude mít sílu rozhodnout,“ míní advokát.
„Pevně věřím, že uvedené pravidlo přispěje k většímu povolování energetických staveb podléhajících památkové ochraně. Ta dosud byla často nadřazena jiným zájmům a jakákoli výstavba posuzována konzervativně,“ souhlasí Vojtěch Faltus. Ostatně změna kurzu podle něj souvisí i s tlakem Evropské unie na energetické úspory budov využívaných veřejnou správou. Ty se často nacházejí právě v historických centrech měst. Nový stavební zákon by tedy měl usnadnit i jejich renovaci, a snížit tak náklady státu například na vytápění.
