Budou se kolaudační rozhodnutí „prodávat“? Novela stavebního zákona má přinést výraznou změnu do rozhodování o tom, zda jsou nové domy bezpečné a mohou legálně sloužit svému účelu. Kolaudovat by je už nemusely jen stavební úřady. Nahradit je podle návrhu mohou autorizovaní inspektoři. Jde o stavební experty, které si platí sám stavebník. Zatímco vláda si od toho slibuje rychlejší kolaudace, odborná veřejnost má z novinky obavy.
Podle vládní zmocněnkyně pro zavedení novely stavebního zákona Hany Landové má novinka ulevit stavebníkům. V některých případech se totiž podle ní čeká na vydání kolaudačního souhlasu neúměrně dlouho.
„Na některých obcích je fronta na rok a půl, což je pro stavebníky vážný problém. Mají na kolaudační souhlas navázáno financování, potřebují dodat do banky potvrzení o tom, že kolaudace proběhla,“ řekla Landová Ekonomickému deníku.
Novela proto počítá s tím, že do procesu kolaudací vstoupí autorizovaní inspektoři. Ti už v Česku existují. Inspektory jmenuje ministerstvo pro místní rozvoj a musí splňovat přísné podmínky, včetně 15 let praxe a odborné zkoušky.
Dosud stavebníkům pomáhali hlavně s projektovou dokumentací. Vydávali na ni posudek, který mohl v řadě případů urychlit stavební řízení na úřadě. Autorizovaní inženýři provádějí také kontrolní prohlídky staveb.
Mohlo by vás zajímat
„Kromě toho, že dnes mají kompetenci udělat závěrečnou kontrolní prohlídku stavby, budou moci vydat i dokument, kterému se říká kolaudace,“ vysvětlila Landová, co má změnit aktuálně projednávaná novela stavebního zákona. Fronty na kolaudace by tak podle ní měly ze stavebních úřadů zmizet.
Inspektor placený stavebníkem má chránit veřejný zájem?
Proti dobře míněnému plánu se ale staví část odborné veřejnosti. S tím, aby autorizovaní inspektoři mohli kolaudovat stavby bez finálního rozhodnutí stavebního úřadu, nesouhlasí Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) ani Česká komora architektů.
„Nejsme proti autorizovaným inspektorům, ale proti smyslu a logice jejich zařazení do kolaudace staveb,“ říká předseda ČKAIT Robert Špalek.
Stavební úřady totiž při kolaudaci sledují veřejný zájem. Role inspektorů je podle něj jiná. Navíc je má podle návrhu platit samotný stavebník. Další problém vidí komora v tom, že vztah mezi stavebníkem a inspektorem by stál na soukromoprávní smlouvě.
„Z hlediska řádné ochrany veřejných zájmů to může být problematické,“ upozorňuje Špalek.
Komora zároveň poukazuje na to, že návrh není dostatečně koncepční. Nevymezuje jasně postavení inspektora při kolaudaci, jeho pravomoci ani odpovědnost – a to ani ve vztahu ke stavebnímu úřadu.
Komora navrhuje jiný model
Jako praktičtější řešení ČKAIT vidí původní princip obsažený v návrhu stavebního zákona z roku 2021. Ten počítal s tím, že autorizovaný inspektor připraví podklady pro kolaudaci, ale finální rozhodnutí o užívání stavby vydá stavební úřad.
„Správnost podkladů by následně při jednoznačně upraveném řízení o užívání překontroloval stavební úřad při vydání kolaudačního rozhodnutí,“ vysvětluje Špalek.
Podle něj se často argumentuje zahraniční praxí, kde inspektoři hrají při kolaudacích větší roli. Tamní právní řád ale obvykle obsahuje ještě další pojistky.
„V řadě států bývá jejich práce doprovázena povinným pojištěním staveb nebo pojistkou při hypotéce. Navíc výsledná kolaudace většinou stejně podléhá veřejnoprávnímu povolení k užívání, které vydává stavební úřad,“ uvádí Špalek.
Inspektor v takovém systému především sleduje průběh výstavby, připravuje podklady pro kolaudaci a kontroluje kvalitu předávané stavby.
Inspektorů je jen několik desítek
Otázkou podle komory zůstává také kapacita autorizovaných inspektorů. Jejich oficiální seznam totiž čítá jen kolem 70 jmen.
„Víme o zhruba 48 registrovaných inspektorech, přičemž průměrný věk je přes 68 let,“ upozorňuje Špalek.
Podle něj jde sice o velmi zkušené odborníky, ale očekávat, že takto malá skupina vyřeší problémy s údajně pomalými kolaudacemi, je podle něj „přinejmenším troufalé“. Pokud by se jejich role výrazně rozšířila, bylo by nutné výrazně posílit jejich počet.
Fronty na kolaudace? Chybí data
Jasné podle komory není ani to, kde jsou čekací lhůty na kolaudaci tak dlouhé, jak uvádí vládní zmocněnkyně Landová. Sama žádné konkrétní místo neuvedla a profesní komory problémy při kolaudacích neevidují.
„Zmíněný příklad určitě není běžnou praxí stavebních úřadů. Žádné průzkumy nebo kvalifikovaná data ohledně průtahů při kolaudacích nám nejsou známa,“ tvrdí Špalek.
Ekonomický deník proto oslovil banky, které výstavbu zpravidla financují a od klientů vyžadují mimo jiné doložení kolaudačního rozhodnutí. Ty se podle svých slov setkávají s problémy při jeho doložení jen zřídka.
„Ve většině případů s tímto klienti nemají problém,“ potvrdil Filip Hrubý, mluvčí České spořitelny, která je podle počtu klientů největší bankou na českém trhu.
36 měsíců
Na doložení kolaudačního souhlasu mají klienti bank zpravidla až 36 měsíců od uzavření hypoteční smlouvy. Pokud termín nestihnou, mohou požádat o prodloužení lhůty.
„Klient si může podat žádost online v aplikaci George nebo na pobočce. Pokud žádá o prodloužení podmínky poprvé, automaticky se mu lhůta prodlouží o tři měsíce, případně o šest měsíců podle typu podmínky,“ popisuje Hrubý.
Pokud by ani to nestačilo, může klient požádat o prodloužení znovu. Teprve pokud by termín marně uplynul a klient kolaudační rozhodnutí stále nedoložil, hrozily by mu sankce. Ty mohou dosáhnout až 1 % celkové výše úvěru. V krajním případě může dojít i na zesplatnění hypotéky.
