Sněmovna v pátek v prvním čtením schválila novelu stavebního zákona. Na navržené změny se ale snáší ostrá odborná kritika. Jednou z nejkontroverznějších částí novely stavebního zákona je možnost povolit stavební záměr v rozporu s územním plánem. Opatření má podle předkladatelů z řad hnutí ANO a Motoristů přinést rychlost a flexibilitu. Avšak podle kritiků zásadně oslabuje právní jistotu, předvídatelnost rozhodování a ochranu veřejných zájmů.
Novela umožňuje určité stavební záměry realizovat v rozporu s územním plánem, pokud s tím souhlasí pořizovatel a vlastník pozemku. Podle předkladatelů v čele s premiérem Andrejem Babišem a ministryní pro místní rozvoj Zuzanou Mrázovou se tímto postupem odstraní často kritizovaná striktní závaznost územně plánovací dokumentace. „Ustanovení směřuje na případy, kdy i pro sebemenší odchylku například od územního plánu bylo nutné projít zdlouhavým procesem pořizování změny územního plánu, aby mohl být záměr povolen,“ píší v důvodové zprávě k novele.
Podle odborníků na stavební právo tím novela mění samotný základ územního plánování. „Snižuje právní jistotu a předvídatelnost, které územní plán původně přinášel. Otázkou zůstává, zda jde správným směrem,“ upozorňuje partnera advokátní kanceláře Aegis Law Vojtěch Faltus.
Obavy z dopadů oslabení závaznosti územních plánů vyjádřil také veřejný ochránce práv Stanislav Křeček. A upozornil na vágně formulované podmínky, kterými novela povolení stavby v rozporu s územním plánem podmiňuje.
Mohlo by vás zajímat
Hrozí návrat do divokých devadesátek?
Územní plán byl dosud chápán jako stabilní rámec. Dává obyvatelům i investorům alespoň základní jistotu, co je kde možné postavit. Novela tuto jistotu relativizuje. Předkladatelé sice dodávají podmínku, že stavět v rozporu s územním plánem bude možné jen v případě, že to nenaruší cíle a úkoly územního plánování ani jiné veřejné zájmy a nedotkne se to nepřiměřeně jiných osob. Jak se to ale má posoudit, není z jejího textu ani z důvodové zprávy jasné.
„Ve skutečnosti to povede k parádním a zdlouhavým soudním sporům. Vracíme se totiž do divokých developerských devadesátek, kdy bylo možné prakticky cokoliv,“ varuje advokát David Záhumenský.
Místo parku továrna a bez vědomí veřejnosti
Podle České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) dochází ke kolizím stavebních záměrů s územním plánem v praxi poměrně často. „Pokud mohu vycházet z průzkumu, do kterého se v lednu 2024 zapojilo více než 1000 autorizovaných osob, jde především o vysoký počet záměrů navrhovaných mimo soulad s územním plánem. Nejčastěji v případě bytových domů,“ upozornil předseda komory Robert Špalek.
Novela se to tedy snaží řešit. Jenže na zvoleném způsobu Špalkovi vadí, že odchylky novela dovoluje bez řádného veřejného projednání. Rozhodovat o povolení záměru v rozporu s územním plánem totiž má podle novely jen rada obce či kraje.
„Žádný občan si již nebude moci být jistý tím, co se může stát s územím, kde žije a pracuje. Prostě se jednoho dne vzbudí a na místě krásného parku může stát továrna nebo obrovský hypermarket,“ varuje Špalek.
Zastupitelé si změní územní plán, jak se jim zachce
Jako problematická experti vnímají i další ustanovení zasahující do územního plánování. Třeba to, které nově dovoluje zastupitelům změnit územní plán před vydáním.
„Tato úprava reaguje na praktické potřeby obcí a krajů, kdy v průběhu schvalování vyvstanou formální nebo nepodstatné věcné nesrovnalosti, které by jinak vedly k neefektivnímu vracení dokumentace pořizovateli,“ vysvětlují předkladatelé novinku v důvodové zprávě k novele. Nové znění podle nich umožňuje schvalujícímu orgánu provést nepodstatnou opravu nebo úpravu návrhu přímo. To má urychlit proces schvalování a předchází se zbytečným průtahům.
David Záhumenský ale vysvětluje, že zastupitelé coby laikové nejsou sami schopni určit, co je a co není nepodstatná úprava návrhu územního plánu. „Někdy to správně neposoudí ani zkušený pořizovatel,“ upozorňuje advokát. „Uvedené povede jen k soudním sporům a k naprosto zbytečnému rušení územně plánovací dokumentace kvůli procesním chybám. To povede k nářkům developerů, kteří se budou snažit přes zastupitele protlačit řádně neprojednatelné změny,“ podotýká.
Výhody pro velké, pro malé nic. Diskriminace?
Navržené změny v územním plánování je navíc potřeba posuzovat v kontextu celé novely. Ta jasně protěžuje stavby určené k bydlení. To se zdá být v době, kdy se bydlení stává méně a méně dostupným, jako rozumný požadavek. Experti ale i v tom vidí rizika. Vadí jim hlavně to, že výhody mají získat jen stavby od 10 tisíc metrů čtverečních plochy, tedy bytové doby od zhruba 150.
„Změna zavádí dvojí standard v oblasti stavebního práva: pro velké investory a stavebníky a pro ty menší. Vše je navržené tak, aby se povolovaly jednodušeji velké bytové celky. Pro jiné stavby pro bydlení to ale platit nebude,“ upozornil Špalek v rozhovoru pro Českou justici.
Zákon jde navíc podle komory autorizovaných inženýrů a techniků až na samotnou hranu přípustnosti. Novela umožňuje podle Špalka ve prospěch bytových staveb i vyvlastnění pozemků, což považuje za jeden z největších excesů návrhu.
„Pro běžné stavebníky z návrhu neplyne žádné zlepšení, pro autorizované osoby se podmínky ještě zhoršují a veřejnost čeká nejedno rozčarování,“ obává se Špalek a pokračuje: „Uvidíme, zda to povede k vyšší revitalizaci brownfieldů, nebo spíše k prosazování výstavby na úkor zeleně nebo míst pro sportovní a rekreační aktivity.“
Více sporů místo zrychlení
Zatímco vláda mluví o zrychlení a zjednodušení, kritici varují před opačným efektem: nárůstem soudních sporů, nejistotou a konflikty mezi obcemi, investory a obyvateli.
Otázka tedy nezní jen, zda novela umožní stavět rychleji, ale zda nepodkope samotnou důvěru v pravidla územního plánování. A zda se české stavební právo skutečně posouvá vpřed, nebo se jen oklikou vrací do doby, kdy bylo možné prakticky cokoliv.
