Společenstvím vlastníků bytových jednotek (SVJ) svitla naděje ohledně nesplácených dluhů některých členů. Do Poslanecké sněmovny dorazil senátní návrh, podle něhož by část těchto dluhů měla přednostní uspokojení při vymáhání pohledávek v insolvenčním a exekučním řízení. „Lze jen doufat, že se podaří nedostatky právní ochrany Společenství a vlastníků bytů napravit co nejdříve, aby počet nevratně, cizími dluhy zatížených osob zbytečně nenarůstal,“ vysvětluje autorka návrhu, senátorka Jitka Seitlová (BEZP).
Proti návrhu ale vystupuje Česká bankovní asociace. „Jde o takovou změnu právního řádu, která je podle našeho názoru v přímém rozporu s legitimním očekáváním zajištěných věřitelů,“ oponuje hlavní právník Asociace Filip Hanzlík.
[mn_protected]
Jak ze senátního návrhu vyplývá, v České republice je registrováno více než 58 tisíc společenství vlastníků bytů (dále Společenství), které spravují cca 1,3 mil. jednotek.
Nástroje ochrany práv vlastníků vůči neplatičům za společnou správu a služby jsou ale nedostatečné, protože při vymáhání dluhů je Společenství v nerovném postavení zejména vůči zástavním věřitelům. Výše dluhu se do doby, než je neplatič vystěhován, pohybuje řádově v desítkách tisíc korun, ojedinělé nejsou případy 200 až 400 tisíc korun.
Mohlo by vás zajímat
Přednost má zástavní věřitel
„Dlužné částky se Společenství v případech, kdy byl byt zakoupen na hypotéku nebo následně zastaven za půjčky, nedočká. V exekučním řízení, veřejné dražbě nebo insolvenčním řízení mají přednost plného uspokojení pohledávek zajištění věřitelé, např. banky a přednostně stanovené pohledávky,“ říká autorka návrhu, senátorka Jitka Seitlová. „Dluhy musí uhradit zbylí členové Společenství, na jednotlivý byt to může znamenat desítky tisíc korun. Na základě dostupných údajů je cca 64 % pohledávek za vlastníky bytu nevymahatelných.“
Jak dále uvádí, Společenství a jeho členové přitom nemají možnost žádným způsobem ovlivnit výběr nebo chování jejich nežádoucího společníka. Zatímco zástavní věřitel, v jehož plné dispozici je rozhodnutí o poskytnutí hypotéky nebo půjčky, je ve svém podnikatelském riziku chráněn přednostním právem krytí pohledávky, Společenství na nerovnou pozici v právním systému doplácí. Poukazuje přitom například na úpravu v sousedních zemích – v Německu má přímo ze zákona obdobné „Společenství“ v insolvenčním řízení preferované postavení a v Rakousku platí zvláštní zákonná úprava umožňující za stanovených podmínek vznik zástavního práva krytí dluhů spojených s vlastnictvím bytů.
Senátní návrh má tři části. V první se navrhuje změna Občanského soudního řádu tak, aby pohledávky související se správou domu byly uspokojovány z výtěžku zpeněžení bytu přednostně, v pořadí za pohledávkami nákladů státu. V druhé části předpokládá senátní návrh změnu zákona o veřejných dražbách tak aby pohledávky související se správou domu byly uspokojovány přednostně s pohledávkami první třídy. Třetí část návrhu se týká Insolvenčního zákona a taktéž zařazuje pohledávky za správu domu do skupiny uspokojované přednostně. Ve všech uvedených případech se přednostní uspokojení navrhuje do výše čtvrtiny výtěžku.
Stanovisko České bankovní asociace.
Návrh senátorky Seitlové najdete zde.
„Senátním návrhem chceme změnit současný nepřijatelný stav, kdy řádně platící vlastníci jednotek v domech nesou plnou tíži dluhů za neplatící. Dluhy hradí ti vlastníci, kteří řádně plní své zákonné povinnosti. Současný právní stav brání tomu, aby ‚poctiví nedopláceli na nepoctivé‘. Lze jen doufat, že se podaří nedostatky právní ochrany Společenství a vlastníků bytů napravit co nejdříve, aby počet nevratně, cizími dluhy zatížených osob zbytečně nenarůstal,“ vysvětluje Seitlová.
Banky jsou proti
„Česká bankovní asociace (ČBA) s předloženým legislativním návrhem na posílení postavení SVJ zásadně nesouhlasí,“ kritizuje hlavní právník Asociace Filip Hanzlík. „Jakkoli se v tomto případě jedná o méně invazivní návrh právní regulace ve srovnání s předlohou, kterou koncem roku 2016 výraznou většinou odmítla Poslanecká sněmovna, jde i v tomto případě o takovou změnu právního řádu, která je podle našeho názoru v přímém rozporu s legitimním očekáváním zajištěných věřitelů, založeným v minulosti a ve své podstatě přináší pravou retroaktivitu, která je dle judikatury Ústavního soudu ČR obecně nepřípustná.“
I pokud pomineme ústavně-právní rovinu, pokračuje dále Hanzlík, jde o návrh, který problematickou situaci SVJ zcela neřeší, není dostatečně zpracovaný, když ponechává zejména v režimu Insolvenčního zákona řadu dalších otázek a nejasností o řádném postupu zúčastněných stran. V konečném důsledku by měl i negativní dopady na osoby, které nákup jednotky chtějí financovat hypotečním úvěrem. „Považujeme dále za významnou vadu návrhu, že ve vztahu k němu nebyla zpracována studie dopadů regulace (RIA). Ani důvodová zpráva nepřináší žádnou ověřitelnou kvantifikaci problému, na který předloha cílí, což zásadním způsobem komplikuje debatu ohledně naléhavosti a potřebnosti takové regulace. Jedná se o faktickou, jakkoli nepřímou, regulaci trhu s hypotečními úvěry, která je zcela nekompatibilní s existující i připravovanou regulací ze strany ČNB/MF, přičemž vztah tohoto návrhu k regulatorním aktivitám ČNB/MF zůstává zcela nedomyšlen.“
Navrhovaná úprava navíc neobsahuje žádná přechodná ustanovení, což by podle ČBA by v praxi znamenalo, že by tato právní úprava fakticky konstituovala vznik nových právních vztahů i pro období před její účinností, když by u jednotek, které vznikly před účinností úpravy, zavedla právo na přednostní uspokojení pro SVJ v případě nuceného prodeje jednotky. Aby o navrhované změně mohlo být vůbec uvažováno, musela by se tato úprava týkat až jednotek, které by vznikaly po účinnosti nové právní úpravy, případně jednotek, které již vznikly, ale k datu účinnosti právní úpravy na nich nevázla žádná věcná práva.
V případě, že by byla jakýmkoliv způsobem v právním řádu zakotvena přednost uspokojení SVJ, nepoškodí to pouze zástavní věřitele, ale bude to mít negativní dopad i na další věřitele, jejichž pohledávka by byla uspokojena jako další v pořadí. „Případný laxní přístup k vymáhání pohledávek není možné nahradit konstrukcí, která by těmto subjektům umožňovala přednostní uspokojení před jinými věřiteli,“ konstatuje vyjádření ČBA.
Snížení dostupnosti hypoték
Bankovní asociace upozorňuje rovněž na to, že v případě, že by došlo k prosazení režimu přednostního uspokojování pro SVJ, bude tato skutečnost mít přímý vliv na dostupnost hypotečních úvěrů za účelem nabytí bytové jednotky. Po zohlednění obecných rizik budou banky nuceny k tomuto připočíst plánovaných 10 % (případně jinou výši, např. 5 %) z hodnoty nemovitosti, jakožto částku, s kterou nemůže banka kalkulovat při zpeněžení, jelikož může být přednostně použita na uspokojení nároku SVJ. „Ostatně i Česká národní banka konstatovala ve své odpovědi senátorce Seitlové, že realizace jí prosazovaného návrhu by ve svém důsledku znamenala snížení hodnoty jednotky coby současného či budoucího předmětu zástavního práva.“
Podle Hanzlíka obecně platí, že jakákoliv ingerence do stávajícího vztahu hypoteční věřitel – hypoteční dlužník, která povede k zákonnému oslabení pozice hypotečního věřitele, se nevyhnutelně odrazí v horší dostupnosti hypotečních úvěrů obyvatelstvu. A to zejména buď v podobě přísnějších požadavků bank, což nezbytně implikuje větší nároky na vlastní zdroje klientů-žadatelů o hypoteční úvěr, a tedy snížení počtu poskytnutých hypoték, nebo v podobě rozpuštění zvýšeného rizika do úrokových sazeb, tj. jejich zvýšení, popř. v kombinaci obou uvedených efektů. „Dojít může i k postupnému zvýšení cen hypoték, protože v případě nesplácení by banka byla ve větším riziku uspokojení svých pohledávek než nyní. Prakticky by tak v budoucnu nebyly poskytovány hypotéky nad 75 % hodnoty nemovitosti, což by zprostředkovaně poškodilo trh s nemovitostmi.“
Požadavky na přednostní uspokojení pohledávek za SVJ se objevily i v připomínkách, k novelám Insolvenčního zákona a OSŘ, a měly i podporu Ministerstva pro místní rozvoj. Ministerstvo spravedlnosti (MS) jakožto předkladatel obou novel je nicméně odmítlo. Jak sdělil Jakub Říman z tiskového oddělení MS, senátní návrh podporu resortu má. Otázkou ale je, zda se návrh podaří do konce volebního období vůbec schválit. „Vzhledem ke časovému presu mám o tom výrazné pochybnosti,“ říká předseda ústavně právního výboru Jeroným Tejc (ČSSD).
[/mn_protected]
Dušan Šrámek
