Když íránské střely dopadly na Palm Jumeirah, evakuovala se ikonická Burdž Chalífa. Spolu s turisty uvězněnými kvůli zrušeným letům v perle Spojených arabských emirátů pak znejistěli i investoři. Dubajský realitní trh, který ještě loni lámal rekordy, náhle čelí obří geopolitické zkoušce. Je to začátek ochlazení, nebo příležitost pro ty, kdo mají nervy z oceli?
Dubaj od koronavirové pandemie platila za investiční ráj. Příležitost tam hledali zakladatelé technologických startupů, miliardáři i drobní investoři, Čechy nevyjímaje. Íránské rakety a drony, které na město v posledních dnech útočí, znamenají víc než přímé ohrožení. Pro město, které stojí na globální mobilitě kapitálu i lidí, jde o zásah do samotného jádra jeho byznysového modelu.
Na trhu s nemovitostmi, který v roce 2025 zaznamenal rekordních 215 tisíc transakcí, byla reakce rychlá. Makléři uvádějí, že kupující – zejména západní institucionální investoři a Indové, kteří tvořili hlavní skupinu zahraničních zákazníků – odložili uzavření obchodů a vyčkávají.
„Pro Spojené arabské emiráty to představuje obrovský reputační problém,“ říká hlavní ekonom BH Securities Štěpán Křeček. Hrát se teď podle něj bude především o to, jak rychle se bezpečnostní situaci na Blízkém východě uklidní.
Mohlo by vás zajímat
Panika, nebo kalkul?
Investoři přibrzdili. Zatím nejde o masové rušení kontraktů, ale spíše o strategii „počkáme a uvidíme“. Většina investorů zatím doufá v lepší zítřky. To ostatně podle analytiků naznačuje i vývoj na dalších trzích – například u akcií nebo komodit. „Odráží se to například v tom, že větší tlak je na spotových cenách menší na forwardových cenách energetických komodit,“ vysvětluje hlavní ekonom ČSOB Petr Bureš.
I tak ale platí, že v realitách, kde se běžně pracuje s několikaměsíční přípravou financování i právních struktur, stačí několik týdnů nejistoty, aby se tok kapitálu zpomalil. „Pokud zůstanou letiště zavřená delší dobu, lidé se tam budou bát o své životy, může to natolik poškodit reputaci Dubaje, že i ceny nemovitostí klesnou a může to ovlivnit vývoj trhu na delší dobu,“ varuje Křeček.
Bureš k tomu dodává: „Investoři do jisté míry počítají s určitou mírou rizika, počítají s tím, že jednou za čas může přijít něco, co způsobí výpadky a částečně do svých investic zakalkulovávají. Pokud by ale šlo o delší výkyv, začnou se i očekávání investorů postupně měnit a mohou se přelévat do trvalých rozhodnutí.“
Proč Dubaj lákala investory
Dubajský trh byl pro zahraniční investory mimořádně atraktivní. „Šlo tam vytvářet investice, kdy splátka hypotéky dělala polovinu toho, co jste vybrali na nájemném. Člověk si nechal platit hypotéku a ještě mu zůstávaly další peníze navíc,“ popisuje Křeček. V porovnání s českým trhem, kde výnosy z nájmu často nepokrývají celou splátku hypotéky, tak Dubaj představovala téměř investiční ráj.
K dobrému image přispívala i vysoká míra vymahatelnosti dlužných nájmů, nízká kriminalita a stabilní bezpečnostní situace. „Právě tato reputace, kterou Dubaj měla a která pomáhala lákat investice z celého světa, je nyní ohrožená,“ podotýká Křeček.
Dubaj ztrácela potenciál už před válkou
Avšak ani před válkou nebyla dubajská pohádka tak růžová, jak by se mohlo na první pohled zdát. Data z realitního trhu ukazovala zhruba od začátku letošního roku nesoulad mezi nabídkou a poptávkou. Avšak v opačném směru, než ho známe z Česka. Protože si Dubaj držela image města, kde „nic není nemožné“, odpověděli developeři na obrovský zájem o nemovitosti z minulých let také větší výstavbou. Analýza realitní společnosti Colliers ukazuje, že s s téměř 38 000 dokončenými byty a 9 700 vilami, přinesl loňský rok nejvyšší objem dokončených rezidenčních projektů v historii města.
Výhledy do letošního roku dávaly tušit ještě ambicióznější výsledek. Analytici Colliers očekávaly přírůstek ve výši až 78 tisíc nových bytů a více než 14 tisíc domů.
Takové výsledky se zákonitě promítají i na nájemní trh. Výsledkem je, že data dubajského pozemkového úřadu ukázala už z kraje letošního roku pokles počtu obnovených nájemních smluv o 15 procent a jejich ceny o devět procent. Vysvětlení je jednoduché: větší nabídka nemovitostí dává nájemníků více možností a lepší šanci na to, usmlouvat nižší ceny.
Právě tato „předkrize“ dává podle ekonomů oslovených Ekonomickým deníkem současným raketovým útokům mnohem silnější efekt: zasáhly trh, který už procházel mírnou korekcí. Panika a odklady obchodů tak narazily na ztenčenou rezervu stability. Dubaj tak reálně nečelí jedinému šoku, ale hned dvěma krizím naráz. Otázkou tak je, zda je image města natolik silná, že je dokáže ustát. Sama délka eskalace válečného konfliktu bude mít na finální odpověď zásadní vliv. A realitní trh bude prvním majákem budoucího vývoje.
