Nové studentské koleje? Praha může změnit územní plán a nabídnout pozemky. Musejí se ale ozvat školy, tvrdí radní

Podobný pohled do společného sociálního zařízení se studentům naskýtal a naskýtá desítky let. Repro: ED

Střední a východní Evropě hrozí prohloubení akutní nouze v počtu ubytovacích míst pro studenty, hlavní město Praha není výjimkou. Stávající vedení pražského magistrátu při řešení přeplněnosti kolejí ale příliš akční není. Jen doručení odpovědí na otázky Ekonomického deníku na toto téma trvalo skoro měsíc. Iniciativa prý musí podle radního Adama Zábranského vzejít od vysokých škol. Situaci by mohla řešit výstavba soukromého ubytování, speciálně vystavěného pro studenty. Praha se podle studie Colliers International umístila na třetí příčce v žebříčku měst s největším nedostatkem takovéhoto typu ubytování.

Vysokoškolští studenti řeší jako každé září problém, kde se v blízkosti své Alma mater ubytovat. Nejsilnější poptávka po studentském bydlení je logicky v hlavním městě. Jenže na řadu zájemců se jako každý rok nedostane. Kvalita ubytování na vysokoškolských kolejích v Praze je přitom už řadu let stejná, nepříliš vyhovující.

Poslední výzkumná zpráva Colliers International a mezinárodní právnické společnosti CMS poukazuje na výrazný nedostatek studentského ubytování, se kterým by se v následujících deseti letech mohl potýkat region střední a východní Evropy. Praha se umístila na třetí příčce v žebříčku měst s největším nedostatkem soukromého ubytování vystavěného speciálně pro studenty. Zařadila se tak hned za Varšavu a Budapešť.

To, že jsou koleje v Praze léta plné a studenti se musí poohlížet po ubytování jinde, je známý fakt. Ceny za alternativní nájemní bydlení jsou ale pro studenty příliš vysoké. Navíc možné ubytovací kapacity komplikuje boom v rámci Airbnb pronajímaných bytů, protože nárazový pronájem turistické klientele je pro majitele bytů výnosnější. Jen při takzvaném spolubydlení ve větších bytech může student zaplatit za pokoj od pěti, šesti, tisíc výš.

Na obzoru zatím není bohužel žádná jasně definovaná politická iniciativa, která by naprosto tristní situaci s bydlením studentů v metropoli řešila. A to přesto, že ve vedení Prahy mají zásadní slovo Piráti, jejichž členové se rekrutují z řad studentů či už „hotových“ absolventů vysokých škol.

Vraťme se konkrétně zpět ke kolejnímu bydlení. Například kolej Větrník na pražských Petřinách nabízí zájemcům o ubytování tyto parametry: „253 krát jednolůžkový pokoj, 524 krát dvoulůžkový pokoj. Společné sociální zařízení. Kuchyňky a studovny na patrech, společenskou místnost a posilovnu, ping pong, stolní hokej, fotbálek, dvě hudební místnosti, klavír. Internetové připojení v každém pokoji, wi-fi pouze v areálu koleje. V rámci ubytování jsou poskytnuty kompletní lůžkoviny, včetně povlečení. Výměna prádla probíhá v pravidelných termínech.“

Kolej Větrník na pražských Petřinách. Repro: ED

Jeden „lůžkoden“ v jednolůžkovém pokoji zde v semestrální sezóně 2018 až 2019 vyšel na 132 korun s DPH, tedy při měsíci, čítajícím 31 dní, za něj zaplatil student 4 092 korun. Na sousední Hvězdě pak na jednolůžkovém nadstandardu vyšel jeden „lůžkoden“ 282 korun s DPH. Ekonomický deník proto před zahájením akademického roku položil na téma nedostačující kapacity ubytování pro studenty a řešení krizové situace několik otázek primátorovi Zdeňku Hřibovi (Piráti), v minulosti mimopražskému studentovi Lékařské fakulty Univerzity Karlovy.

Otázky pro primátora:

Letos na jaře tiskem proběhly výsledky studie firmy Colliers International a mezinárodní společnosti CMS na téma studentského bydlení, kterého je nejen v Praze kritický nedostatek, protože na 115 000 studentů připadá 25 000 lůžek. Jak Praha může pomoci ve výstavbě studentských kolejí?

Ve Vašem programovém prohlášení rady hlavního města Prahy pro toto volební období deklarujete podporu dostupnosti bydlení tím, že připravíte a vytipujete vhodné pozemky pro bytovou výstavbu. Můžete již pojmenovat nějaký konkrétní pozemek či projekt? Jaký, kolik do něj hlavní město investovalo?

Mezi potenciálními nástroji pro vznik nového bydlení jmenujete v programovém prohlášení i možnosti zrušení existujících stavebních uzávěr, kde by výstavba byla v souladu s územním plánem či samotné změny územního plánu. Opět, podařil se již nějaký konkrétní projekt, který by tyto instrumenty využil, či se alespoň o nějaké konkrétní lokalitě jedná či se zvažuje?

Ekonomický deník poslal otázky primátorovi s předstihem, před zahájením akademického roku, 14. srpna. Odpovědi ale dorazily s téměř měsíčním zpožděním až po několika urgencích od asistentky primátory Evy Wagner. S omluvou, že se nedohodly dvě kolegyně, které měly odpovědi zpracovávat, a že by na ně mohla zareagovat radní Hana Marvanová (TOP 09 a STAN – Spojené síly pro Prahu). Po zopakování prosby, že Ekonomický deník žádá o reakci primátora, nakonec za šéfa Prahy odpovídal radní pro oblast bydlení a transparentnosti Adam Zábranský (Piráti).

„Iniciativa by měla vzejít ze strany vysokých škol, které potřebují zajistit bydlení pro své studenty. Zatím jsme se s takovouto iniciativou nesetkali,“ tvrdí radní za Piráty Adam Zábranský. Repro: pirati.cz

„Praha může pomoci změnou územního plánu u jednotlivých pozemků tak, aby se na nich daly stavět studentské koleje, případně může za tímto účelem nabídnout městské pozemky. Iniciativa by ale měla vzejít ze strany vysokých škol, které potřebují zajistit bydlení pro své studenty. Zatím jsme se s takovouto iniciativou nesetkali,“ zareagoval Adam Zábranský na otázku ohledně pomoci ve výstavbě nových kolejí.

Na otázku, zda je již „in progress“ příprava a tipování vhodných pozemků pro bytovou výstavbu, realizován konkrétní pozemek či projekt a kolik do něj hlavní město investovalo, radní Zábranský odpověděl následovně: „Praha bohužel už dvacet let nemá zkušenosti s výstavbou městského bydlení. Naším prvním úkolem tedy bylo nastartovat proces, který povede k tomu, že město začne být v této oblasti mnohem aktivnější a průběžně bude připravovat nové a nové pozemky k bytové výstavbě tak, aby v dohledné době vznikaly každý rok kvalitní projekty na stovky nových bytů. Od dubna letošního roku proto začal na Institutu plánování a rozvoje pod dohledem náměstka Petra Hlaváčka fungovat tým lidí, který se zaměřuje pouze na tento cíl. Na podzim bude tento tým představovat první výsledky své dosavadní práce.“

K otázce rušení existujících stavebních uzávěr či samotné změny územního plánu pak student Právnické fakulty Univerzity Karlovy Zábranský uvedl: „Stavební uzávěry je potřeba odblokovat hlavně na větších rozvojových územích, kde je ale zároveň potřeba dohodnout se se všemi vlastníky pozemků v daném místě na podobě celé lokality tak, což je často velmi náročný úkol, protože vlastníků pozemků mohou být i desítky. Nejblíže k odblokování stavební uzávěry má lokalita Holešovice Bubny – Zátory, kde je od letošního srpna ve veřejném projednání návrh územní studie.“

Podobně jako radní pro oblast bydlení a transparentnosti Adam Zábranský argumentuje i vedoucí sekretariátu náměstka primátora Martin Červinka, který na toto téma poskytl v květnu rozhovor pro Student Times.

„Je otázkou, jestli tady nezaspaly hlavně vysoké školy, možná mohly být v uplynulých dvaceti letech v Praze aktivnější a mohly studentské bydlení rozvíjet. Je pravda, že Praha byla v tomto ohledu poněkud upozaděná, nebo spíš trochu uměle vyřazená. A to proto, že nedostávala dotační tituly, které dostávaly jiné kraje. Když přijedete do Ostravy nebo do Zlína na univerzitu, tak uvidíte na první pohled do budov a kolejí investováno více a na část těchto prostředků neměla Praha jako ekonomicky nejsilnější region republiky nárok. V případě Prahy se počítalo s tím, že si tu všichni nějak poradí. Oni si samozřejmě všichni nějak poradili, ale mezitím koleje zůstaly ve standardu před třiceti lety a pro mnohé to už není akceptovatelné. Navíc s růstem cen nájmů přestává být udržitelný model spolubydlení, že si pronajmete byt a bydlíte tam ve dvou v pokoji,“ tvrdí Červinka.

Viděno podle něj zvenku a z vědomím dnešní situace, vysoké školy zaspaly. „Ale je otázka, jestli z hlediska rozpočtů a reálného fungování mohly dělat pražské univerzity v uplynulých letech více. Takže situace je určitě nedobrá, studenti se musejí utkávat na volném trhu s bydlením jako kdokoliv jiný kdo přijde do Prahy pracovat a potřebuje bydlet. Je to jeden z mnoha faktorů silné poptávky i z této strany – univerzity v Praze mají prestiž, ale na druhou stranu nejsou výrazně lepší v dlouhodobých žebřících než školy v Olomouci, Brně, nebo Zlíně. Takže když budete z Hradce Králové nebo Pelhřimova, může se stát, že radši půjdete studovat do Brna nebo Zlína – úroveň vzdělání je podobná, máte novou kolej a celkové životní náklady pro vás (a pro vaši rodinu, která při studiu pomáhá) jsou asi třetinové,“ konstatoval Červinka.

Krize, investoři zbystřili

Výhled do budoucna není v Praze příliš optimistický, stále budou scházet ubytovací místa. Řešením by proto mohla být výstavba privátního studentského bydlení. Nejnovější výzkumná zpráva Colliers International a mezinárodní právnické společnosti CMS odhalila výrazný nedostatek studentského ubytování, se kterým by se v následujících deseti letech mohl potýkat region střední a východní Evropy. Praha se umístila na třetí příčce v žebříčku měst s největším nedostatkem soukromého ubytování vystavěného speciálně pro studenty (PBSA), zařadila se tak hned za Varšavu a Budapešť.

Colliers International a CMS ve své třetí výroční zprávě zaměřené na nemovitostí nazvané „Studentské ubytování v oblasti CEE: Příští velké téma“ (Student accommodation in CEE – the next big thing) zkoumal vývoj sektoru studentského ubytování v jádrových zemích regionu CEE-6 (Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko) a názory investorů na to, zda studentské bydlení v regionu CEE vnímají jako potenciálně relevantní třídu aktiv – i na jejich očekávání do budoucnosti.

Specialista výzkumu Colliers International pro region CEE Mark Robinson k tomu řekl: „Činnost a výdaje studentů nejsou přímo propojeny s ekonomickým cyklem. To znamená, že poptávka koncového zákazníka zde není přímo propojena s poptávkou v odvětvích vázanějších na rychlejší růst HDP, jako jsou například kancelářský a průmyslový sektor. Investoři by vzhledem k očekávanému poklesu HDP v eurozóně i mimo ni měli tyto souvislosti vzít v úvahu již nyní.“

Kombinace cenové nedostupnosti, nabídky velmi levného, ale nekvalitního soukromého ubytování či kolejí (státem či jeho institucemi vlastněnými) a limitovaných rozpočtů univerzit přispěla k omezení nabídky studentského ubytování v regionu CEE. Díky významné demografické změně způsobené vysokým počtem mezinárodních studentů dochází k posunu v očekávání, potažmo i dostupnosti – směrem k mezinárodním standardům, přičemž pozici evropského lídra s ubytováním typu PBSA zastává Velká Británie. Otázkou je, zda je region CEE na potenciální příliv studentů připraven. Zatím to vypadá, že spíše ne.

Více než 32 procent dotázaných investorů je v oblasti studentského ubytování v regionu CEE aktivní, anebo o ni naznačilo zájem. Polsko bylo hodnoceno jako nejpopulárnější trh jak pro ty se stávajícími investičními aktivitami, tak pro ty, kteří uvažují o investicích do budoucna (50 procent respondentů), následované Českou republikou (28 procent) a Maďarskem (14 procent).

Výzkum dále odhalil, že v regionu CEE se nachází pouze 20 jednotek soukromého ubytování typu PBSA s tím, že dalších 8 je ve výstavbě. Z těchto 20 stávajících jednotek se 9 nachází v Praze, 6 v Bukurešti, 3 v Bratislavě, 1 v Krakově a 1 v Budapešti. Ve Varšavě (i když zde jsou 2 momentálně ve výstavbě) a Sofii momentálně není ani jedna.

Wojciech Koczara, ředitel pro nemovitosti a výstavbu společnosti CMS pro region CEE, k tomu uvedl: „Současnou nabídku ubytování typu PBSA na klíčových trzích CEE-6 tvoří pouhých 20 jednotek. Obecně napříč sektorem roste počet jednotek ve výstavbě: 8 jich vzniká ve Varšavě, v Krakově a Bukurešti – bohužel pomalejším tempem, než by bylo třeba, ale investoři si začínají uvědomovat potenciál tohoto segmentu. Náš report jednoznačně ukazuje, že ubytování typu PBSA je jako aktivum ve své podstatě anticyklické, což je pozitivní, pokud vezmeme v úvahu současné politické klima a prognózu pomalého ekonomického růstu v Evropě na příští rok až tři. Se stabilními investičními výnosy ve výši 5–7 procent napříč Evropou a silnou poptávkou ze strany mezinárodních studentů po nemovitostech v regionu CEE je potenciál pro výstavbu obrovský, byť otázkou zůstává jeho cenová dostupnost.“

Jak zpráva ukazuje, nabídka značně zaostává za očekávanou poptávkou, což znamená, že většina měst v CEE do roku 2028 značně pocítí nedostatek studentského ubytování. „Využití modelu poptávky a nabídky, který srovnává odhadovaný počet zahraničních studentů ve městě s počtem nabízených lůžek, ukazuje, že Varšava bude mít v roce 2028 největší deficit lůžek (-8 399 chybějících lůžek). Po ní by následovaly Budapešť (-3 679), Krakov (-1 227), Praha (-1 795) a Bratislava (-298). Podle tohoto scénáře můžeme za předpokladu jednolůžkových jednotek hovořit o implicitní hodnotě jednotek ve výši 1,22 mld. Eur,“ stojí dále ve zprávě Colliers International a mezinárodní právnické společnosti CMS

Studentské byty jako investice?

„Nedostatek míst na univerzitních kolejích vedl dříve mnohé studenty k bydlení ve sdílených bytech. Nedávné změny na trhu hypoték se však projevují v růstu cen nájemního bydlení, a tak je pravděpodobné, že studenti budou hledat jiné alternativy. Plně vybavené studentské ubytovny s různými službami přímo v budově se tak pro ně mohou stát logickou volbou. I z toho důvodu vidíme v investicích do tohoto typu nemovitostí dobrou alternativu ke klasickým nemovitostním investicím,“ zmínil jednu z alternativ ředitel výzkumu české pobočky Colliers International Ondřej Vlk.

V této situaci bude hrát velkou roli růst počtu mezinárodních studentů stěhujících se do regionu CEE za studiem. Počet zahraničních studentů se rychle navyšuje a společně s tím rostou i jejich nároky na ubytování. Čtyři ze šesti zemí regionu CEE měly v roce 2016 vyšší podíl zahraničních studentů, než je evropský průměr čítající 3,6 procent. V České republice dosáhl celých 9,8 procent. Podle nejnovějších údajů českého ministerstva školství se toto číslo ke konci minulého roku vyšplhalo na 19,4 procent, stojí dále ve studii.

Počet mezinárodních studentů může sloužit jako reference pro určení poptávky na trhu s nemovitostmi typu PBSA. Plyne to ze souvislosti mezi počtem mezinárodních studentů v evropských zemích a investicemi v letech 2015 až 2018 v poměru k HDP v těchto letech.

„Praha je v rámci regionu CEE z perspektivy studentského ubytování jednoznačně jednou
z cílových destinací jak pro developery, tak investory. Do oblasti se v posledním roce či dvou přesunulo několik institucionálních investičních skupin. Například Union Investment nedávno koupila projekt studentského bydlení Fizz ve Vídni a do sektoru v roce 2016 vstoupila společnost Brookfield,“ tvrdí ředitel investičního oddělení Colliers International pro region CEE Andy Thompson.

„Co se týče větších projektů v České republice, i zde již určitá aktivita probíhá: například joint venture Karlin Group a International Campus, v rámci něhož v současné době vzniká výstavba s kapacitou 2 500 lůžek na Praze 7. Očekáváme ale více iniciativ ze strany jak institucionálních, tak podnikatelských hráčů – převážně v Praze, ale možná i v Brně a dalších velkých městech – ačkoli se dá říct, že celkový potenciál bude zřejmě relativně omezený. Hlavním důvodem je zaměření projektů na zahraniční studenty, kteří o takovýto typ ubytování budou míst pravděpodobně spíše zájem,” dodal Andy Thompson.

„Studentské bydlení představuje v západní Evropě atraktivní oblast investic. Díky aktuálním tržním podmínkám, poptávce po společném bydlení v hlavních městech regionu a rostoucímu počtu cizinců se zájmem o studium na zdejších univerzitách vidíme v poslední době u investorů snahu tento model v našem regionu kopírovat,“ uzavřel partner a ředitel oddělení nemovitostí společnosti CMS pro Českou republiku Lukáš Hejduk.

Jak vypadala situace s vysokoškolskými kolejemi zhruba před půl rokem si můžete přečíst zde.

Jan Hrbáček