Hlavní ekonom České bankovní asociace Šindel: dostupnost bydlení zvýší jedině růst mezd

Podle analýzy České bankovní asociace (ČBA) a společnosti Flat Zone v loňském roce stouply ceny nemovitostí v celorepublikovém průměru o 10,7 procenta. Pokud jde o ceny starších bytů, ty šly v celorepublikovém měřítku i v regionech nahoru o desetinu a v Praze o 18 procent. Přitom trh byl velmi aktivní, prodeje se celkově zvýšily o 34 procent, u novostaveb dokonce o 51 procent. Podle hlavního ekonoma ČBA Jaromíra Šindela může dostupnost bydlení, v níž se Česko loni stalo mezi zeměmi EU premiantem, vylepšit jedině vyšší hospodářský růst.

Existuje něco, co by mohlo zlomit trend vytrvalého růstu cen nemovitostí a nájmů, anebo ten růst aspoň zpomalit?

Pokud se podíváme na růst cen nemovitostí, nejdůležitějším faktorem je dostupnost bytů, které se dají prodat.  A tady momentálně sice vidíme určitý pozitivní nárůst, ale bohužel s sebou táhneme několikaleté období, kdy byla výstavba slabší. A pokud se čistě teoreticky zamyslíme nad dalšími vlivovými faktory, na cenu by mohlo působit náhlé oslabení poptávky po bytech, zvláště v Praze a ve středních Čechách. Jenže momentálně nevidíme nic, co by takové oslabení mohlo v dohledné době způsobit.

Takže ceny tlačí nahoru i manko výstavby minulých let.

Mohlo by vás zajímat

Začíná klíčová Mnichovská bezpečnostní konference, účastní se Vance, Zelenskyj i Pavel

Na trh nemovitostí mají vliv také demografické změny. Nejen stárnutí populace, ale i migrace uvnitř republiky. Za poslední desetiletí počet obyvatel v Praze a ve Středočeském kraji narostl přibližně o půl milionu lidí. To se samozřejmě nepotkává v tom, v tom, kolik bylo v tomto regionu za toto období postaveno bytů.

Nicméně nahoru jdou a podle prognóz i nadále půjdou i ceny nemovitostí ve velkých městech a dokonce i mimo ně.

Tady vstupují do hry dvě věci. Za prvé stoupá nabídka bytů, za druhé i poptávka, protože nám rostou mzdy. Růst mezd byl v poslední době velice silný. Když se ohlédneme do minulého desetiletí, zvyšování mezd bylo tak výrazné, že to lidem dovolilo kupovat si nové byty. A když máme ceny bytů v Praze nebo ve středních Čechách vyšší, prosakuje to postupně i do ostatních regionů. Vidíme i to na cenách novostaveb versus starší byty. Nárůst cen novostaveb už je tak vysoký, že nutí poptávku, aby se realizovala v jiných segmentech. Ve starší výstavbě anebo v jiných regionech.

Je tempo růstu mezd schopno držet krok s růstem cen nemovitostí? Můžeme doufat aspoň v to, že se dostupnost bydlení, tedy poměr mezd a cen nových bytů, nebude dále zhoršovat? Loni Česko v rámci EU skončilo se známkou „nejhorší“.

Když se podíváme na vývoj od roku 2015 do současnosti, můžeme konstatovat, že plus minus ano. Vidíme, že v té době Česká republika ještě neměla nejvyšší nárůst nedostupnosti bytů. Ale v té fázi bylo i období, zejména po covidu, kdy jsme sice viděli vysoký nárůst cen bytů, ale nízký růst mezd. A nejen mezd, ale i disponibilního příjmu obyvatel. Viděli jsme to i v roce 2024, kdy při srovnání se státy okolo nás bylo evidentní, že příjmy obyvatelstva u nás rostly nejpomaleji. A to nás vede k té prvotní otázce, jak vyřešit problémy s růstem ceny nemovitostí a jak zvýšit potenciál naší ekonomiky a vrátit jej tam, kde byl v dobách prosperity, aby přitáhl růst mezd a tím dovolil vyčistit nemovitostní trh.

Pomohlo by trochu přibrzdit růst cen nemovitostí, kdyby ČNB znovu aktivovala dva nedávno vyřazené mantinely pro poskytování hypoték, které stanoví práh pro poměr příjmu žadatele o úvěr a měsíční splátkou případného úvěru?

Pokud ČNB znovu aktivuje tato opatření, pak může nastat, že malá část té poptávky vymizí.

Často slýcháme, že ceny nemovitostí táhnou nahoru cizinci, kteří u nás nakupují hlavně novostavby a za hotové peníze. Co tomu říkáte?

Cizinci jsou součástí trhu, takže ano, přispívají k růstu cen. Ale jsou i součástí trhu práce, bez nich se neobejdeme, takže jsou i součástí našeho ekonomického potenciálu, který může svým růstem nemovitostní trh vyčistit. Cizinci jsou faktor, který se tu projevuje od našeho vstupu do Evropské unie. Už tedy, v roce 2004, existovaly obavy, že nám skoupí byty. Proto bylo přijato sedmileté moratorium na prodej nemovitostí zahraničním osobám. Žádný šok po zrušení moratoria ovšem nenastal. Musíme se ale na věc dívat i tak, že cizinci přinášejí zdroje, které nám pomáhají s výstavbou nového nájemního bydlení. Zahraniční institucionální investoři tímto směrem jdou.

Část ekonomů hovoří o tom, že růst inflace a tím i zdražování realit výrazně podpořila skutečnost, že lidem, kteří během lockdownů nemohli utrácet, hodně narostly úspory nad obvyklou mez, takže jim vznikly nadúspory. Jak to vidíte vy?

Finanční aktiva, která české domácnosti nashromáždily během covidu, sehrála svou roli, sehrály svou roli. A myslím, že ji sehrávají i v současnosti. V návaznosti na snižování sazeb ČNB lidé vidí, jak jim klesají sazby na spořicích účtech a dalších depozitech, a tak mohou přemýšlet, zda raději neinvestují do nemovitosti. Přispívá k tomu i to, že máme stále nerozvinutý kapitálový trh, takže lidé dlouhodobě nejsou zvyklí investovat do jiných aktiv a nejběžnější formou investice je vklad v bance a následně investice do nemovitostí.

Myslíte, že se ty nadúspory už vyčerpaly, a že tedy potenciál, který tlačil ceny nahoru, se už snížil?

Ještě ne. Objem naakumulovaných úspor se snižuje velice pomalu. Míra úspor domácností zůstává na vysoké úrovni. Poměr toho, co vám přijde na váš bankovní účet k tomu, co na tom účtu zůstane, stagnoval ve třetím čtvrtletí loňského roku kolem 18 procent, což je úroveň, která tady byla během covidových lockdownů. Před covidem byl dlouhodobý průměr kolem 12 procent.  Takte tvorba nadúspor pokračuje. Týká se samozřejmě domácností s vyšším příjmem.