Bytová krize v Evropské unii se prohlubuje. Za 10 let vzrostly průměrné ceny bydlení o 48 procent a pro mnoho Evropanů se stává nedostupným. Pouze veřejné investice nemusí bytovou krizi vyřešit, varovali poslanci Evropského parlamentu na zasedání Zvláštního výboru pro bytovou krizi v EU.
V roce 2023 téměř každý desátý Evropan utratil za bydlení více než 40 procent svého disponibilního příjmu. To je hranice, od které EU považuje výdaje na bydlení za příliš vysoké.
Předsedkyně výboru pro bytovou krizi Irene Tinagli (S&D/IT) zdůraznila, že právě dostupnost bydlení je „jednou z nejnaléhavějších výzev“ v rámci současné unijní politiky. Stejně jako pro další cíle unijní agendy, jako jsou třeba klimatické ambice EU, na její řešení nestačí pouze veřejné financování.
Nezbytné je začít používat další finanční nástroje a modely a zapojit soukromý sektor. Klíčovým nástrojem se má stát partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP), jež má mobilizovat dostatek zdrojů pro dostupné bydlení. Stále ale přetrvávají značné výzvy zejména v oblasti sladění zájmů soukromého sektoru s potřebami celé společnosti, uvedla Tinagliová.
Mohlo by vás zajímat
Jednotlivec to nemůže vyřešit
Poslanec Evropského parlamentu Marcos Ros Sempere (S&D/ES) zdůraznil, že bytová krize je propojena s dalšími kritickými oblastmi. Očekává se, že budou růst stavební náklady kvůli rostoucí cenové hladině v tomto sektoru. A to pravděpodobně povede k dalšímu snížení nabídky dostupného bydlení.
Roste také trend si pořizovat nemovitosti pro komerční účely, což zvyšuje tlak na růst nájmů a snižuje dostupnost bytů. „Nelze to vyřešit jen v rámci tohoto výboru, ani žádným zázračným řešením,“ varoval španělský europoslanec.
Jako člen Výboru pro regionální rozvoj Ros Sempere vyzdvihl paralelní úsilí při řešení bytové krize optikou politiky soudržnosti, která je hlavním unijním investičním nástrojem při snižování ekonomických a sociálních rozdílů mezi evropskými regiony.
Nedávno zveřejněná zpráva Výboru pro regionální rozvoj navrhuje změny stávajících předpisů s cílem rozšířit investiční rozsah fondů soudržnosti EU. V současnosti lze finanční prostředky použít jen na sociální bydlení a renovaci domů snižující jejich energetickou náročnost. Zpráva navrhuje rozšíření působnosti politiky soudržnosti, aby jako další oblast investic zahrnovala i cenově dostupné bydlení.
Revize fondů soudržnosti pro potřeby bydlení
Zpráva zdůrazňuje, že bytový fond musí být nejen cenově dostupný, ale také kvalitní a energeticky úsporný. Tyto požadavky se mají stát hlavními cíli fondů soudržnosti. Proces přezkumu politiky soudržnosti stále probíhá, očekává se, že se o ní bude hlasovat během zářijového plenárního zasedání Evropského parlamentu. Evropská komise ale už některá doporučení zprávy přijala.
Ve stejném duchu se k problému s ohledem na regionální rozdíly vyjádřila i poslankyně Evropského parlamentu Klára Dostálová (PfE/CZE). Vysvětlila, že je třeba řešit bytovou krizi zejména v oblastech, které jsou nejvíce postiženy nedostatkem bydlení.
„Nedostatek zvyšuje náklady. Proto by zahájení výstavby bytů v regionech, které čelí nedostatku bydlení, přispělo ke zlepšení jejich dostupnosti. Rozsah bytové krize v některých evropských regionech vyžaduje pragmatická a flexibilní řešení. Musíme vytvořit podmínky, které budou motivovat soukromé investice a zároveň zajistí, že bydlení bude přístupné a cenově dostupné.
Klíčovou roli mohou hrát také partnerství veřejného a soukromého sektoru. Efektivní podpora na úrovni EU by měla členským státům pomoci využít soukromé investice. A to aniž by byly brzděny přísnými pravidly státní podpory nebo nadměrnou byrokracií. Nejde o ideologii. Jedná se o to, aby se domy a byty stavěly tam, kde jsou nejvíce potřeba,“ vysvětlila Dostálová.
Jaká je role Evropské investiční banky?
Klíčovou roli ve financování projektů PPP hraje Evropská investiční banka (EIB). Ta v letech 2020 až 2024 poskytla investice do bydlení ve výši 15,6 miliardy eur (přes 386 miliardy korun) ve dvanácti členských státech. Hlavní poradce EIB Mark Derycke zdůraznil, že se banka zaměřuje výhradně na podporu na bydlení, které není tržní. Od nouzového bydlení přes sociální a dostupné bydlení. Podpora spočívá ve formě poskytování přímých úvěrů soukromým developerům a modelů sdílení rizik.
EIB se zaměřuje na podporu projektů, které využívají stávající pozemky, například brownfieldy. To znamená, že odpadá nutnost získávat nové pozemky. Bankovní instituce považuje daňové výhody a postupy zadávání veřejných zakázek založené na hospodářské soutěži za důležité nástroje k zajištění spravedlnosti, transparentnosti a také k nákladové efektivitě.
Dva hlavní modely pro PPP
V současné době se používají dva hlavní modely PPP pro oslovení soukromého kapitálu – koncesní model a model založený na dostupnosti. V případě koncesního modelu je soukromý partner zodpovědný za financování, výstavbu a údržbu bydlení. Své příjmy získává přímo z plateb nájemníků. Soukromý partner nese jak riziko výstavby, tak riziko poptávky. Pokud má méně nájemníků, než se očekávalo, jeho příjmy klesají.
Naproti tomu v modelu založeném na dostupnosti veřejný orgán vybírá nájemné a platí soukromému partnerovi fixní poplatek, jenž se odvíjí podle dostupnosti bytových jednotek. V tomto modelu soukromý partner stále nese riziko výstavby, nikoli riziko poptávky, což jej činí finančně méně rizikovým. Oba modely již fungují v několika členských státech EU.
Inspirace z Portugalska
Na jednání Zvláštního výboru pro bytovou krizi v EU vystoupil také Rui Reis z odboru pro bydlení portugalského města Oeiras, která je součástí lisabonské metropolitní oblasti. Poslancům představil systém, který využívá radnice. Nabízí soukromým partnerům ukončení spolupráce tím, že umožní změnu jejich smlouvy. Portugalský přístup zmírňuje rizika, která nesou soukromé firmy. Zvyšuje to atraktivitu a motivaci pro soukromé firmy, aby se na nových bytových projektech podílely.
Úskalí partnerství veřejného a soukromého sektoru
Zapojení soukromých investic do projektů dostupného bydlení má zároveň řadu rizikových aspektů a výzev. Většinou pramení z napětí mezi ziskovými cíli soukromého trhu a sociální funkcí bydlení. Europoslanec Ros během debaty zdůraznil, že je třeba klást důraz na to, aby při použití veřejných peněz bylo při výstavbě nových bytů nebo renovací budov zajištěno, že tyto nemovitosti zůstanou ve veřejné správě. „Nesmí se dostat do rukou volného trhu,“ varoval.
Poslankyně Evropského parlamentu Gabrielle Bischoff (S&D/GE) s výhradami souhlasí.
„Je velmi důležité, aby se do bydlení investovalo více peněz. Potřeba investic je obrovská. Modely, jako je družstevní vlastnictví, mohou hrát důležitou roli, která by měla být dále prozkoumána. Pokud jde o partnerství veřejného a soukromého sektoru, je důležité, aby byly veřejné prostředky využívány co nejefektivněji tam, kde jsou skutečně potřeba. Neměly by skončit jako dodatečný zisk pro soukromé společnosti,“ vysvětlila.
Europoslankyně Leïla Chaibi (Levice/FR) se vyjádřila skepticky ohledně schopnosti soukromého sektoru vyřešit bytovou krizi. Investice veřejného a soukromého sektoru jsou sice jedním z nástrojů, ale nemohou být hlavním řešením.
„Prioritou musí být větší podpora veřejných investic do veřejného a sociálního bydlení. Jedním z hlavních důvodů současné krize je komercionalizace trhu, kdy investiční fondy a soukromí aktéři proměnili domy v aktiva, která přinášejí zisk. Dokud se budeme spoléhat na soukromý sektor, budeme krizi prohlubovat. Bydlení je základní právo, proto se musíme zbavit tržní logiky. Pouze veřejná kontrola může zaručit cenově dostupné, důstojné a klimaticky odolné bydlení pro všechny,“ zdůraznila.
Banky nemají být jen pasivními investory
Veřejná kontrola na jedné straně a zisk soukromých subjektů na druhé zůstává nevyřešenou otázkou, jakým způsobem se dají finanční instituce nasměřovat k dlouhodobým a společensky odpovědným investicím.
Ředitelka privátního bankovnictví v „etické“ nizozemské bance Triodos Bank Kitty de Heiden vysvětlila, že by soukromé banky neměly být jen pasivními investory. Sektor s bydlením nemá být považován za pouhou investiční příležitost. „Bydlení je základní právo, nikoli finanční nástroj,“ řekla s tím, že trendem je upřednostňovat výnosy před společenskými potřebami.
Připomenula, že nové developerské projekty nemusí nutně zvyšovat dostupnost vhodného bydlení, protože se tyto potřeby neshodují s cíli ziskovosti soukromých subjektů.
De Heiden poukázala na Nizozemsko, kde rodinné domy nadále dominují nové výstavbě, přestože je po menších bytech vyšší poptávka. Důvod je jednoduchý. Investoři upřednostňují projekty, které přinášejí vyšší zisky, než ty, které uspokojují skutečnou poptávku na trhu s bydlením.
Triodos Bank se snaží tomuto trendu čelit tím, že zavádí opatření, jež reagují na skutečné potřeby trhu s bydlením na úkor zájmu investorů. Finanční dům například neposkytuje hypotéky na nákupy druhých domů. Mohou ale využít bezúročný desetiletý úvěr, který zvyšuje udržitelnost jejich nemovitosti.
Lépe využívat stávající domy
Součástí řešení bytové krize může být efektivnější využívání stávajícího bytového fondu. Podpora spolubydlení – například u studentů – by se mohla stát důležitým krokem, i když od tohoto druhu nájemního bydlení často odrazují daňové a další právní překážky.
Dalším způsobem, jak zvýšit efektivitu, je podpora udržitelných oprav stávajících domů. De Heiden doporučila novelizovat směrnici o hypotečních úvěrech, což je právní předpis EU, který stanoví pravidla pro hypoteční úvěry v celé Evropské unii. Změna by majitelům domů pomohla usnadnit přístup k financování renovací zaměřených na udržitelnost, což by umožnilo větší a spravedlivější účast na energetické transformaci.
Vyvažování soukromých a veřejných potřeb
Několik členů výboru Evropského parlamentu varovalo před přílišným spoléháním na finanční aspekty na úkor benefitů pro veřejné zájmy. Marko Vešligaj (S&D/CRO) zdůraznil, že bytová politika má být založena na právu na dostupné bydlení, jež je považováno za základní právo a nesmí být definováno soukromými zájmy.
Varoval, že financování výstavby nových bytů na základě PPP může být úspěšné jen tehdy, pokud budou splněna jasně daná pravidla včetně definice veřejného zájmu a zaměření na cenovou dostupnost. „Možná to bude znít mnoha našim občanům jako utopie, protože se v reálných podmínkách pozornost zaměřuje na generování zisku. Proto musíme definovat pravidla a zajistit na prvním místě cenovou dostupnost a odpovědnost k veřejným zájmům.“
Poslankyně Evropského parlamentu Oihane Agirregoitia Martínez (Renew/ES) s výše zmíněnými obavami souhlasí. Rovněž zdůraznila naléhavou potřebu zvýšit nabídku bydlení. Vyzvala k vytvoření pravidel, které budou motivovat soukromé developery k investicím do dostupného bydlení a budou udržovat rovnováhu mezi volným trhem a veřejnými zárukami na trhu s bydlením.
Výhled do budoucnosti
S ohledem na příští rozpočtové období v rámci EU (2028 až 2034) europoslanec Marcos Ros Sempere vyzval k větší podpoře investic do bydlení včetně vytvoření specializovaného fondu. Budoucí investice mají pomoci vyřešit kromě cenové dostupnosti i další cíle, jako je energetická účinnost v souladu se směrnicí EU o energetické náročnosti budov a také zvýšení odolnosti v případě přírodních katastrof.
Bytová politika by se měla kromě technických norem řídit také evropskými hodnotami, jako je důraz na funkčnost, estetický vzhled, inkluze a dlouhodobá cenová dostupnost.
Evropská komise hodlá v příštím roce představit Plán dostupného bydlení. Jedná se o první ucelenou koncepci s cílem řešit bytovou krizi, která dopadá na miliony občanů v celé EU. Komise podpoří země, regiony i města v unijní sedmadvacítce, aby se zvyšovala dostupnost udržitelného bydlení a zlepšil se také přístup k bydlení pro lidi v nouzi. Připravuje rovněž reformy, které mají zajistit zjednodušení stavebních pravidel s cílem snížit náklady na novostavby i na rekonstrukce budov.
