Proč jsme nejhorší z celé Evropy a konkurovat nám mohou jen Slováci? Jedním z ukazatelů zdejšího extrémně drahého bydlení je Property Index od poradenské firmy Deloitte. Česko figuruje už několik let na konci žebříčku 18 zemí, který porovnává platy a ceny nových bytů. Co je za tím, popisuje právě vydaná Bílá kniha rezidenčního developmentu.

Pod studií jsou vedle Deloitte podepsaní také Asociace developerů, Svaz podnikatelů ve stavebnictví a Hospodářská komora ČR.

„Největší část (49 %) tvoří stavební náklady. Pořizovací cena pozemku představuje v průměru 13 % z ceny za metr čtvereční, stejně jako zisk developera,“ vypočítává Bílá kniha rezidenčního developmentu, z čeho se skládá cena nového bytu v Praze. Při průměrné ceně za metr čtvereční 157 tisíc korun tak ukousnou shodně po 20 tisících náklady na pozemek i zisk developera.

Náklady na financování projektu činí pět procent, nepřímé náklady osm procent. Do nich patří také příspěvky samosprávě na infrastrukturu (takzvané kontribuce), se kterými musí developer v hlavním městě počítat.

Mohlo by vás zajímat

Ceny a procenta v grafu se mohou lišit projekt od projektu, upozorňuje Bílá kniha rezidenčního developmentu. Zdroj: studie Deloitte

Povolovací proces? 15 procent z celkové ceny

Co už výše uvedená tabulka samostatně neukazuje, jsou peníze, s nimiž musí developer u každého projektu počítat a dotýkají se přitom všech položek rozpočtu. Totiž „regulační zátěž“. V developerské hantýrce to znamená náklady na prodlužování či oddalování výstavby projektu.

„Delší povolovací procesy například zvyšují čas, po který musí developer držet pozemek, což navyšuje ušlý zisk a rizika spojená s investicí. Tato ´regulační zátěž´ byla odhadnuta na 15 % z celkové ceny. Jejího snížení lze dosáhnout zrychlením povolovacích procesů,“ popisuje Bílá kniha.

To, že jsou byty v Česku drahé kvůli pomalému povolování staveb, je letitou mantrou developerů. Potvrzuje to v další analýze, od společnosti CEEC Research, šéf tuzemské větve developera Skanska Residential Petr Michálek: „Klíčovým faktorem pro zvýšení dostupnosti bydlení zůstává rychlejší a předvídatelnější proces povolování nové výstavby. Ten je dlouhodobě nefunkční a vede k nedostatečnému doplňování nabídky. Nedostatečná nabídka dlouhodobě tlačí ceny nových bytů nahoru.“

A Michálek hned dodává: „Další růst cen lze očekávat i letos, jelikož se nabídka stále pohybuje přibližně 50 % pod úrovní, která by pokryla dlouhodobé potřeby trhu a pomohla jeho stabilizaci.“

V tržní ekonomice nikdy byty nechybí

Jenže tak jednoduché to zase není. „V tržní ekonomice nikdy byty ´nechybí´. Pokud je bytů na trhu relativně málo nebo se při rostoucí poptávce nestaví dostatečné množství bytů, tržní mechanismy způsobí, že cena za každý metr čtvereční bytu vzroste, což nutí domácnosti adaptovat se například bydlením v menších bytech,“ konstatuje Bílá kniha.

A dále upozorňuje, že poptávka po bydlení neustále roste – díky stoupajícím příjmům domácností, které jsou ochotny vydat více za bydlení, kvůli demografickým trendům, jako je zmenšování domácností a fenomén singles, i díky urbanizaci a s ní spojené pracovní migraci. To všechno by stát i samospráva měly mít na paměti.

 „Pokud je ovšem výstavba ve městě složitá, nárůst poptávky daný růstem příjmů a následný migrační potenciál způsobí prudký růst cen bydlení při relativně malé nové výstavbě,“ upozorňuje Bílá kniha.

Dům stojí až za 9 let

Analýza vybraných rezidenčních projektů v Praze v roce 2018 ukázala, že od zahájení projektu po jeho dokončení uplyne v průměru devět let. Přičemž povolovací proces trvá přibližně pět let. A samotná výstavba dva až tři roky. Mnoho na tom nezměnil ani nový stavební zákon, který platí od poloviny minulého roku.

Podle aktuálních dat Českého statistického úřadu zůstává výstavba bytů v celorepublikovém měřítku nadále v útlumu. Výjimku tvoří Praha, kde se nyní staví téměř o osm procent bytů víc než loni.

„V ročním úhrnu se Praha dostává přes hranici 9000 nově stavěných bytů. To je o 3000 lepší výsledek než před rokem a z pohledu předchozích výsledků jistě posun k lepšímu. Avšak na zastavení strmého růstu cen ještě ani takto ‚silná‘ nabídka stačit asi nebude,“ míní ekonom banky Creditas Petr Dufek.