Těžko bychom hledali na světě nějaké větší město, na které by nedolehla vlna rostoucích cen bydlení. Ani Praha není výjimkou. To nejhorší ale prý už máme za sebou.
Průměrná cena bytů se v České republice za posledních osm let zvýšila o 43 procent. V Praze dokonce o dvě třetiny. U nových bytů v české metropoli je nárůst ještě větší. Praha ale nijak nevybočuje z celoevropského, ale ani z celosvětového trendu. Realitní boom se poslední roky šíří od Londýna přes Berlín či Amsterdam až do San Franciska.
Jako na houpačce
Analytici časopisu The Economist si vzali na paškál více než dvě desítky světových metropolí, aby zjistili, zda růst cen nemovitosti neutuchá, nebo zda už dosáhl svého vrcholu. Ve sledovaných městech žije 163 milionů obyvatel a jejich hospodářský výkon je srovnatelný s HDP Německa a Japonska dohromady. Průměrná cena bytů očištěná o inflaci se zde za posledních pět let zvýšila o 34 procent, přičemž zdaleka ne všude nemovitosti zdražovaly stejným tempem. V sedmi městech byty dokonce zdražily o více než polovinu.
„Něco z toho je důsledkem zotavení z finanční krize, která zasáhla svět na přelomu let 2008 a 2009,“ píše The Economist. Bezprostředně poté se ceny nemovitostí ve sledovaných městech propadly o více než pětinu. Nejvíce pak v Dublinu (o 62 procent) a San Francisku (42 procent). Jenže od té doby už jsou zase o více než padesát procent vyšší. Ve čtrnácti z dvaadvaceti měst jsou byty dokonce o 45 procent dražší než před příchodem zmíněné krize. A to vše po očištění od vlivu inflace.
Na rozdíl od vývoje před krizí a těsně po ní, je současná vlna zdražování jiná. Před rokem 2008 i pár měsíců po něm se ceny bytů na celonárodní úrovni v porovnání s městy vyvíjely prakticky stejně. Od zotavení je ale patrné, že ve městech nemovitosti určené k bydlení zdražují prakticky dvakrát rychleji, než činí celostátní průměry. Vývoj cen bydlení v hlavních městech se navíc stále více synchronizoval.
Cenový růst kulminoval
Analytici The Economist se také zabývali otázkou, nakolik jsou dnešní ceny bytů v souladu s fundamentem. Nebo chcete-li, zda a jak moc je bydlení v současné době nadhodnoceno. Jestliže ceny bydlení rostly rychleji než příjmy domácností, pak se daný vývoj dá považovat za dlouhodobě neudržitelný.
Na základě dlouhodobých dat o vývoji příjmů a cen bytů bylo zjištěno, že na celostátní úrovni jsou nemovitosti v Austrálii, Kanadě a na Novém Zélandu v současné době nadhodnoceny téměř o čtyřicet procent. Podíváme-li se přímo na vybraná města, výsledky jsou ještě o něco „hrozivější“. Podle Economistu dosahuje nadhodnocení bytů ve Vancouveru nad jakousi férovou cenu pětašedesáti procent.
V Amsterdamu, Kodani a Sydney je to o padesát procent, v Londýně o bezmála šedesát procent. V britské metropoli navíc výdaje na bydlení, ať už v podobě splátky hypotéky nebo nájemného dosahují zhruba poloviny průměrné hrubé mzdy. Jen ve čtyřech městech bylo zjištěno, že se aktuální cena bytů pohybuje pod fundamentem či na něm. Jde o Tokio, Milán, New York a Singapur.
Přesto jsou analytici Economistu poměrně optimističtí co do budoucího vývoje. Tempo růstu cen bydlení se ve dvaadvaceti sledovaných městech snížilo asi o třetinu. Zatímco loni byty zdražovaly o 6,2 procenta meziročně, letošní meziroční tempo dosáhlo už jen 4,7 procenta. V šesti sledovaných městech dokonce ceny bydlení mírně poklesly.
Slábne poptávka, přicházejí regulace, roste nabídka
Důvody zpomalení realitního trhu přicházejí prakticky ze všech klíčových stran. V první řadě slábne poptávka, neboť trh se začíná pomalu nasycovat. Druhým důležitým faktorem je postupné zdražování finančních zdrojů. Prakticky všechny hlavní světové centrální banky už více či méně razantně přistupují ke zpřísňování měnové politiky, která zhoršuje dostupnost hypotečních a jiných úvěrů určených na pořízení bydlení.
V neposlední řadě je třeba také zmínit, že lidé už jsou zkrátka vyčerpaní a další domácnosti nemají kde brát další finanční zdroje pro to, aby byly i nadále schopny absorbovat další a další byty. Některá města dokonce přistupují k regulaci obchodu s byty. Například Vancouver zpřísnil pravidla pro nákup nemovitostí cizinci. Austrálie zvýšila daně z nemovitostních transakcí pro lidi, kteří zde nemají trvalé bydliště. Nový Zéland dokonce zvažuje zákaz cizincům nakupovat jakýkoli majetek dlouhodobé spotřeby.
Růst cen bytů v posledních letech ale může paradoxně pomoci nabídkové straně trhu. Ceny jsou v mnoha městech už natolik vysoké, že motivují developery k další výstavbě. V Londýně se jen za loňský rok dokončilo 40 tisíc bytů, což je nejvíce za několik uplynulých desetiletí. V Sydney se nabídka nových bytů zvýšila během posledních tří roků téměř o pětinu.
Kulminace cen bydlení sice může na jedné straně znít jako dobrá zpráva pro ty, kdo ještě plánují byt pořídit, na straně druhé se objevují reminiscence právě roku 2008, kdy ve Spojených státech splaskla hypoteční bublina. Zda se historie zopakuje a v jak velké míře ovšem ukáže až čas.
-zm-
