Polsko má jednu z nejrychleji rostoucích dálničních sítí v Evropě, zhruba tři a půlkrát rychleji než v Česku tam rostou byty i kanceláře. Rychlost, kterou můžeme našim sousedům závidět, se promítá do lepší dostupnosti bydlení i ekonomického růstu. Po inspiraci Varšavou proto teď volá i tuzemské ministerstvo pro místní rozvoj. Ekonomický deník analyzoval, co Česko brzdí a proč Poláci dokážou stavět lépe.
8 541 nových bytů vyrostlo ve Varšavě během prvního pololetí letošního roku. V Praze, která je co do počtu obyvatel jen o málo menším městem, jich za tu dobu developeři dokončili pouze 2 459, tedy tři a půlkrát méně než Poláci. K tomu, aby se Česko dotáhlo na polský vzor, nedávno vyzval vrchní ředitel sekce výstavby ministerstva pro místní rozvoj Tomáš Hudeček. „Pokud se chceme srovnávat s někým blízkým a solidním, tak se stačí kouknout do Polska,“ prohlásil.
Hlavní rozdíly mezi Českem a polským vzorem Hudeček vidí zejména v oblasti územního plánování, které chce v tuzemsku nově připravovaným zákonem výrazně zrychlit. Zatímco Poláci dokážou povolit nové domy i v místech, kde chybí územní plán v řádu měsíců, v Česku se na takové stavební povolení čeká mnohdy i více než desetiletí.
Brzda místo rozvojové páky
Český systém územního plánování se proměnil z nástroje rozvoje v mechanismus brzdy, potvrzují experti oslovení Ekonomickým deníkem. Místo, aby pomáhal městům růst, generuje spory, právní bitvy a nejistotu, která odrazuje investory. „Český systém je nastaven spíš na spor než na dohodu,“ říká Ondřej Zabloudil, ředitel real estate & construction ve společnosti Deloitte.
Podobně to vidí i viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Zdeněk Soudný: „Každý subjekt má široké možnosti blokovat proces, zatímco nástroje pro hledání kompromisu prakticky neexistují. V posledních letech navíc došlo k narušení rovnováhy – a to ve prospěch těch, kdo chtějí výstavbu brzdit a komplikovat.“
Mohlo by vás zajímat
Více plánů než výstavby
Na první pohled se přitom zdá, že Česká republika má mnohem lepší startovací pozici než Polsko. Začíná to již u pokrytí země územními plány, které zmínil Hudeček. V Polsku územní plány pokrývají jen necelých 40 procent území. Oproti tomu v Česku má jasný plán, co se kde může stavět, 96 procent lokalit. Realita ale ukazuje, že formální pokrytí neznamená funkčnost. Každá změna, i ta drobná, vyžaduje desítky stanovisek, složitá projednávání a často i soudní přezkum. Výsledek? Projekty se protahují o roky.
„V Praze se potýkáme s komplexním procesem, množstvím razítek a silným soudním přezkumem, to vše při nedostatku lidí na úřadech,“ popisuje Zabloudil. Polsko oproti tomu dlouhodobě postupuje zcela jinak. „Varšava dlouho využívala Warunki zabudowy jako rychlou dráhu v územích bez místního plánu,“ vysvětluje Zabloudil. Warunki zabudowy znamená rozhodnutí o podmínkách zástavby a jde v podstatě o analogii českého územního rozhodnutí.
„Výsledkem je, že tam projekty běžně startují za dva až tři roky, zatímco v Česku trvá povolení často pět a více let,“ popisuje specialista KPMG na stavebnictví a reality Josef Kupec. „Rozdíl je dán jednak legislativou, jednak kulturou správy. V Polsku se development chápe jako motor růstu, u nás spíše jako potenciální problém,“ vysvětluje.
Důležité pravidlo: zachovat otevřenost
Tento přístup si Polsko plánuje udržet i po reformě územního plánování, která probíhá od roku 2023. V rámci ní vzniká „střecha“ v podobě plánu ogólnego nebo obecně závazného rámce. Ten vymezí zóny a jasná pravidla. Podle nich se pak na daném území může stavět, co do výšky, intenzity zástavby, podíl zeleně a podobně.
„Polsko směřuje od ad hoc povolování k předvídatelným zónám,“ vysvětluje Zabloudil. „Česko má jistotu tam, kde je územní plán hotový, ale jeho systém je extrémně neflexibilní a složitý na použití,“ pokračuje.
Polský model navíc doplňují ekonomické nástroje, které dávají plánování konkrétní dopad. Obce například mohou vybírat takzvanou rentu planistycznou. Jde o podíl až 30 procent z nárůstu hodnoty pozemku způsobeného změnou plánu. Tyto prostředky se používají na školy, zeleň či dopravu. V Česku se podobné efekty řeší dohodami s investory. Zákonný mechanismus, který by obcím přímo vracel hodnotu vytvořenou změnou plánu, ale chybí.
A postrádáme také jasný konsenzus, že rychlá, kvalitní a dostupná výstavba je veřejný zájem. „Dokud tohle neřekneme nahlas a nepřepíšeme proces z ‚hlídání rizik‘ na usnadnění dohody, tedy jasná pravidla, předvídatelné kontribuce a posílené odborné týmy, budeme zrychlovat jen na papíře,“ míní Zabloudil. Varšavský příklad podle něj jasně ukazuje, že když se pravidla, proces a kapacity sejdou, tempo jde nahoru.
Výsledky pak pocítí prakticky každý. Zatímco v Pražané potřebují na pořízení nového 70 metrového bytu 15 ročních platů, ve Varšavě je to jen necelých 10 ročních platů, tedy o třetinu méně.
Experti očekávají, že Polsko si rychlost výstavby udrží i přes probíhající reformy svého stavebního systému a výrazné omezení možnosti vydávat rychlé Warunki zabudowe, k němuž má dojít od příštího roku. Pomůže mu jednak velká zásoba projektů povolených ještě ve starém režimu, ale i přívětivost celého povolovacího systému. „Polsko si zachová výhodu díky větší otevřenosti obcí vůči investorům, pružnosti a schopnosti obou stran hledat kompromisní řešení,“ očekává Josef Kupec z KPMG.
Český systém: dokonalá teorie, nulová efektivita
Jak moc se tedy může Česko polským vzorem inspirovat a co by mu pomohlo k rychlejší výstavbě? Experti se s ministerstvem pro místní rozvoj shodují v jednom: české územní plánování potřebuje systémovou reformu, nikoli další novelu zákona nebo nový pokus o digitalizaci. Ty samy o sobě nestačí.
„Potřebuje změnu přístupu – více dialogů obcí s investory, zjednodušit hierarchii dokumentů, zredukovat počet závazných stanovisek, možná také přehodnotit dosavadní úroveň památkářské ochrany. Nevnímat development jako riziko, ale spíše jako příležitost,“ uvádí Kupec.
Podle Deloitte by mělo jít o proměnu, která propojí strategické a územní plánování do jednoho čitelného rámce. Dále by měla posílit pravomoci obcí, ale zároveň zajistit efektivní koordinaci na vyšších úrovních. Cílem má být rychlejší a flexibilnější rozvoj v dobře obsloužených oblastech, tedy tam, kde už existuje infrastruktura, veřejná vybavenost a dopravní dostupnost.
„To neznamená pouze přepsat zákon, ale podívat se na celý systém – jeho procesy, povolovací kapacity,“ doplňuje Zabloudil. Obce by měly mít více pravomocí a odpovědnosti, ale zároveň jasná pravidla, aby se územní plánování nestávalo obranou proti změnám.
Zdeněk Soudný doplňuje, že reformu musí doprovodit i změny v rozpočtovém určení daní či zavedení jiného mechanismu bonifikace měst a obcí za to, že umožní rozvoj. „Jen tak se z územního plánování stane skutečně rozvojový nástroj,“ zdůrazňuje.
Jak zefektivnit české plánování
Soudný připomíná, že konkrétní návrhy už leží na stole. „Ve Strategii Bydlení pro lidi, kterou připravil Svaz podnikatelů ve stavebnictví spolu s Asociací developerů a Hospodářskou komorou, navrhujeme zrychlený režim pro změny v brownfieldech a zastavitelných intravilánech, omezení blokací ze strany dotčených orgánů a povinnost věcně odůvodnit stanoviska,“ vysvětluje. Pomohlo by i zákonné ukotvení výstavby jako veřejného zájmu a možnost převodu části kompetencí na vyšší úroveň v případě, že samosprávy opakovaně selhávají.
Zabloudil k tomu dodává, že zásadní bude i digitalizace a posílení odborných kapacit. „Úřady nesou vysoce odbornou agendu, ale jsou podfinancované a přetížené,“ upozorňuje. Pokud se to nezmění, žádná reforma nebude fungovat. Bez lidí to prostě nepůjde. Ke zlepšení situace by tak podle Zabloudila pomohly i lepší platy pro úředníky stavebních úřadů, zatraktivnění celé profese a jasné kariérní dráhy.
Stabilnější trh a tlumení cenových skoků
Reforma územního plánování by mohla mít přímý dopad i na ceny nemovitostí a stabilitu trhu. „Více jistoty a rychlejší průchod záměrů sníží rizikovou přirážku, uvolní kapitál uvázlý v přípravě a zvýší elasticitu nabídky. Neznamená to zázračné zlevnění materiálů či práce, ale znamená to tlumení cenové volatility a mírnější růst cen,“ říká Zabloudil.
Podle Soudného by navíc stabilní plánovací prostředí přineslo vyšší daňové příjmy a více pracovních míst. „Územní plánování totiž není pouze nástrojem urbanistického rozvoje, ale v širším smyslu také nástrojem ekonomického růstu a prosperity,“ podotýká Soudný.
Jeho slova potvrzují i ekonomické studie. Podle údajů Oxford Economics poroste HDP Varšavy mezi lety 2024 až 2028 průměrně o 3 procenta ročně. Oproti tomu celkový ekonomický růst top 30 evropských metropolí dosáhl v roce 2024 jen 1,1 procenta. Do roku 2028 by sice mohl zrychlit na 2,1 procenta, I tak ale Varšava zůstane jasným premiantem. To dává tušit, že i Česku by se peníze vynaložené na komplexní reformu územního plánování a povolování staveb mohly mnohonásobně vrátit.
