Obecná úvaha o základních principech sestavení materiálu a jeho významu
V úvodu je třeba říci, že jakákoliv koncepce jako vládní materiál by měla odpovídat obecně politickému rámci té které vlády. Je to vlastní politickému systému parlamentarismu, kdy parlament reprezentuje vůli většiny lidu, tak jak je určena ve svobodné soutěži vizí uspořádání společnosti prezentované politickými stranami a hnutími ve volbách, kdy následně dle volebních výsledků parlament většinově vysloví důvěru vládě podle jejího programu, který vůli voličů reflektuje a určuje tak kompetenci pro dlouhodobá pravidla společnosti, což se v praxi projevuje zejména tvorbou a schvalování zákonů a také koncepcí různých oblastí života společnosti. Koncepce bytové politiky by tedy měla být jednou z nich.
Za posledních 11 let byly různými, skladbou politických stran a hnutí, odlišnými vládami schváleny koncepce tři.
První byla schválena vládou v roce 2005 (vláda dominantně středo-levicová), druhá vládou Nečasovou v roce 2010 (více ukotvena vpravo) a nyní opět vládou odlišnou (středo-levicovou). Přitom současná vláda předložila pouze revizi vizí vlády předchozí, vládnoucí ve zcela jiných podmínkách (ekonomická krize) a tak je revize koncepce z roku 2016 s horizontem do roku 2020 jen alternativou koncepce předchozí.
Nejen to. Studujeme-li tyto tři koncepce, pokoušíme-li se o jejich komparaci lze s překvapením konstatovat, že poslední dvě se prakticky neliší.
Zatím co koncepce z roku 2005 přinesla některá zásadní, bytové prostředí dlouhodobě ovlivňující opatření, například postupnou deregulaci nájemného, (když i vláda s dominancí levice tradičně bránící princip regulace nájemného pochopila neudržitelnost takových omezení), která se stala základem pro úplnou svobodnou funkci trhu v nájemním bydlení a měla být doprovázena základem sociálního podpůrného systému a vzniku neziskového sektoru v bydlení, přinesla také zákon o podpoře družstevní bytové výstavby[1] a celou řadu podpor rekonstrukcí domů a bytů realizovaných Státním fondem rozvoje bydlení, následující koncepce z roku 2010 nebyla tvořena státními úředníky Ministerstva pro místní rozvoj ale soukromou firmu KPMG[2] která provedla vysoce kvalifikovanou analýzu současného stavu bytové politiky, avšak pro budoucnost nepřinesla prakticky žádnou změnu v zásadě nikoliv proto, že by neměla takovou ambici ale byla nesporně limitována politickým rámcem tehdejší vlády. Koncepce KPMG odpovídala politickému a ekonomickému klimatu doby zejména v kapitole navrhovaných řešení, která měla být moderovány politickými prioritami vlády. To se bohužel, nestalo.
Z hlediska obecně politického rámce je překvapením, že koncepce z roku 2010 a revize koncepce z roku 2016 ač jsou schvalovány vládou zcela odlišného složení a také orientace, zatímco vláda z roku 2010 byla velice přísně vládou pravicovou a současná je majoritně složena z politiků ČSSD a středopravicovými subjekty, se koncepce se od sebe vůbec liší, nepřináší v zásadě nic nového, nepřibližuje Českou republiku k moderním v zemím Evropské unie, které skladbou bytového fondu svojí tradicí mají k nám nejblíž, zejména modelům bytové politiky Rakouska, Německa, Skandinávských zemí, Francie a také Velké Británie.
Tato skutečnost je tedy pro odborníky tuším největším překvapením spolu s tím, když současná vláda po odborné stránce v bytové politice žije jakousi schizofrenní rozpolceností.
Ta spočívá v tom, že bez ohledu na kompetenční zákon, který přesně vymezuje odpovědnost koordinační roli Ministerstva pro místní rozvoj v oblasti bytové politiky, materiál Koncepce bytové politiky do roku 2020 – revidovaná, až na několik málo vět vůbec nezmiňuje existenci Koncepce dostupného sociálního bydlení, kterou vláda schválila k návrhu Ministerstva práce a sociálních věcí.
Neprovázanost vizí a odlišný akcent oněch dvou ministerstev je také dáno tím, že zatímco Ministerstvo práce a sociálních věcí se velice podrobně dotýká občanů ohrožených ztrátou bydlení, kde argumentuje čísly, že jejich počet osciluje okolo 30 % všech obyvatel v České republice, kteří jsou ztrátou bydlení reálně ohroženy, materiál Ministerstva pro místní rozvoj takovéto argumenty v souhrnu zcela pomíjí.
Troufám si konstatovat, že vliv materiálu Koncepce bytové politiky do roku 2020 – revidovaná pro vývoj bytové politiky v dohledné době je zcela nicotný a zavazuje až vlády budoucí, stanovuje kontrolní termíny okolo roku 2018-19, což bude až po budoucích volbách, a tak již podruhé stejně jako u koncepce bytové politiky z roku 2005 zůstane sice koncepce formálně platná jakožto vládní materiál ale nová politická reprezentace ji asi nepřevezme.
Její jednotlivé části, a to analytická zejména, obsahuje spíš konstatování současného stavu na základě různých zdrojů ze sčítání lidu domů bytů a dalších materiálů informací Českého statistického úřadu, a vcelku přináší možnosti úvaze pro návrhovou část.
Především však absentuje sociální aspekt bytové politiky, řešící právě onu skupinu ohroženou ztrátou bydlení a také nenavrhuje formy řešení situace lidí na okraji společnosti, včetně bezdomovců.
Ministerstvo pro místní rozvoj se může zaklínat nad jakýmkoliv zlepšením ekonomické situace v České republice ale nemůže popřít, že počet lidí bez domova a počet lidí ohrožených ztrátou bydlení narůstá a že jednou z priorit tohoto materiálu by mělo být společné, vládou koordinované řešení dostupného a sociálního bydlení, vše ostatní je ovlivněno tím, že vlastnické bydlení, které u nás dominuje i ostatní formy bydlení jsou regulovány trhem, tak jak je správně konstatováno, který je determinován lokálními podmínkami dostupností práce v tom logicky tedy dominuje zájem o bydlení v Praze, Středočeském, Jihomoravském kraji, a řešení vyžaduje složitá situace v kraji Moravskoslezském, Ústeckém, a dalších krajích. Tyto části jsou v koncepci konstatovány ale v podstatě se ani nenaznačuje řešení.
Není mojí ambicí rekapitulovat, opakovat a polemizovat s jednotlivými údaji analytické části. Je logické, že hodnocení jednotlivých zjištěných ukazatelů se ovšem bude odlišovat podle subjektu, který je hodnotí a zejména umiňovaným politickým zadáním a respektem v oboru. Ten je na MMR dostatečně prokázán zrušením sekce bytové politiky a funkcí náměstka a svěření této problematiky pouze odboru. To je po 20 letech jeho existence poprvé. Takové hodnocení přináší většina spolků a nevládních subjektů, u některých vyjadřované trochu stranou když jsou adresáty dotací a podpor na svoji činnost.
V České republice dlouhodobě schází skutečná komunikace mezi MMR a svazy a spolky, které reprezentují jednotlivé formy bydlení tedy Sdružení nájemníků, Občanským sdružením majitelů domů, družstevními svazy (SČMBD, SMBDaSV, DMS ČR), Asociací realitních kanceláří, Svazu měst a obcí jakožto budoucího realizátora sociálního veřejného bydlení. Koncepce je v podstatě dílem ministerstva, s výjimkou komunikace odboru s mnohými odborníky, na vrcholné úrovni politického vedení ministerstva komunikace neprobíhá. Odtrženost od praxe, využití zahraničních zkušeností a modelů je proto signifikantní.
Dominantním příkladem může být reálný stav, kdy vlastnické a družstevní bydlení, které v souhrnu reprezentuje prakticky víc, než nadpoloviční většinu formy zajištění bytových potřeb občanů se již 2 roky potýká s mnoha nedostatky, které přinesly akademicky zpracované návrhy a schválené zákony občanského a korporátního práva. Ministerstvo pro místní rozvoj počítá s tím, že je třeba, aby se, cituji, „osvědčilo použití nových nové civilní legislativy v praxi a tedy novelizovalo až okolo roku 2019“. Praktičtí právníci reprezentující zmíněné subjekty však poukazují na to, že některé části a nově formulované povinnosti jsou nejenže v praxi neuskutečnitelné, například kvora 100% lidí ke schvalování stanov či principu nájemného v družstvech a podobně, ale mohou být dokonce při rigorózním výkladu zákona a jeho aplikace soudy zejména soudy rejstříkovými, až likvidační pro společenství vlastníků i pro družstva bytová.
Nebýt toho, že na rozdíl od Ministerstva pro místní rozvoj a Ministerstva spravedlnosti si tuto skutečnost uvědomuje Poslanecká sněmovna, a že je předkládána novela obou zákonů tedy občanského i korporátního, která má odstranit alespoň ty nejhorší okamžiky hrozící likvidaci systému tak by ignorací situace ministry obou rezortů mohlo dojít až k plošným poruchám hrozící až likvidací subjektů. To je laboratorní ukázka nefunkčnosti stávajícího systému a neodbornosti politického vedení Ministerstva pro místní rozvoj i Ministerstva spravedlnosti.
V návrhové části se hovoří o dostupném stabilním kvalitním bydlení, opakují se již známé floskule, že primárně je bydlení odpovědností jednotlivce, ovšem strategický cíl zajištění přiměřené dostupnosti ve všech formách bydlení je v podstatě nekonkrétní uvádí se jenom, že úkolem vlády nadále zůstává návrh koncepčního řešení sociálního bydlení a následně zákon o sociálním bydlení, jako by Ministerstvo pro místní rozvoj, které má hrát dominantní roli v této oblasti (a programové prohlášení vlády mu odpovědnost za sociální bydlení přidělilo) očekává jaké závěry z těchto dokumentů vyplynou i pro závazky státu a financování. Zákon o sociálním bydlení a pak je pravděpodobně bude MMR aplikovat do priorit Státního fondu rozvoje bydlení, který se stal v podstatě hráčem na okraji zájmu. Proto uvádí pouze ambici Ministerstva pro místní rozvoj v rámci koordinační role v oblasti bydlení prosazovat komplexní a finančně udržitelné řešení sociálního bydlení, včetně seniorů bez jakéhokoliv termínu a bez jakéhokoliv upřesnění. Stav, který obecně známý, kdy řada mladých lidí okolo 30 let chodí do práce z dětských pokojů u svých rodičů je řešen úkolem s termínem roku 2017, analýzou potřebnosti podpory výstavby nájemních bytů pro mladé domácnosti v malých a středních městech a v rozvojových regionech nebo v obcích s optimální vzdáleností za pracovní příležitostí.
Analýzu této části bych si odpustil, jde, spíš o to jaké formy řešení a v jakém čase zvolíme, což je koncentrace obsahu připomínek odborné praxe. Taktéž je v podstatě zcela prázdná kapitola investiční podpory se zaměřením na segment sociálního bydlení. Tento dosud neexistující sektor, který opanoval na trhu prostřednictvím ubytoven sektor soukromý (tzv. obchod s chudobou) chce realizovat Ministerstvo pro místní rozvoj a Státní fond rozvoje bydlení realizací investiční podpory sociálního bydlení prostřednictvím jejich programů s finančními nároky 150mil.Kč na jednotlivé roky a se zdrojů Ministerstva pro místní rozvoj dalších 150mil.Kč. Léčba rakoviny acylpyrinem, chce se přirovnat. Možnosti, které jsme zvažovali v minulosti, aby se na tuto oblast jako činnost obecného hospodářského a sociálního zájmu použily i zdroje fondů Evropské unie, které by umožnily větší podporu a rychlejší saturaci absence sociálního bydlení, o tom materiál neuvažuje.
Zatím co materiál Ministerstva práce sociálních věcí hovoří o obecních fondech sociálního bydlení, takovouto zmínku jsme v materiálu Ministerstva pro místní rozvoj prakticky nenašli. Naopak uvažuje o predikci potřebnosti bytového fondu v obcích, včetně zhodnocení potřeby investic, a to až pro rok 2020, teprve v roce 2018 se mají identifikovat lokality s tržním selháním a mají stanovit metodiku zjišťování potřebnosti sociálního bydlení před poskytnutím investiční dotace. Do té doby se některé oblasti severních Čech a severní Moravy zhroutí, mohou v nich vzniknout velice závažné situace sociální nouze doprovázené dalším vzrůstem kriminality beznaděje těchto lidí a náklady na budoucí nápravu se budou jen zvyšovat.
Zatím co odborná současná dvouletá praxe umožňuje analýzu dopadů nové právní úpravy občanského zákoníku týkající se nájmu bytu a úpravy bytového spoluvlastnictví, Ministerstvo pro místní rozvoj stanovuje termín řešení této problematiky na polovinu roku 2019. A obavy, že bez další korekce a pomoci poslaneckým návrhem Poslanecké sněmovny poslance Jeronýma Tejce a dalších by mohla do té doby být většina subjektů v situaci krajní legislativní nouze a ohrožena likvidací jako by nebyla významná.
Stejně tak se chová materiál k problémům, které nazýváme dluhovou pastí, která se projevuje právě v sociálně slabších regionech. Namísto okamžité analýzy materiálů uvádí, že návrh právní úpravy upřesnění a případně i koncepční změny poměrů společenství vlastníků bytových družstev, včetně úpravy správy domů a přezkoumání právní úpravy přechodu dluhů při změně vlastnictví jednotky a přednostního uspokojení pohledávek společenství vlastníků jednotek bude předloženo vlády až 31. 12. 2017. Do té doby by příkladem Bytové družstvo Krušnohor Most a další subjekty zanikly, to samé platí o zástavním právu k pohledávkám společenství vlastníků a ostatních námitkách.
Úkol analyzovat také vhodnost podpory bytových družstev či sociální bytových družstev nebo jiných podobných subjektů s cílem podpořit finanční spoluúčast bydlení zajištěno bydlení i ty a tedy i jejich samostatnost s termínem do konce roku do poloviny roku 2018, to je chvályhodné ale zbytečně oddaluje ten segment, který zde měl působit už dlouho a dlouhá léta a který tvoří základ dostupného sociálního bydlení v Rakousku, kde tvoří 35 % bytového fondu, určité alternativě též HlM systém Francie, kde systém tvoří víc než 25 % z celkového počtu bytů, nebo 2 mil. bytů ve Velké Británii tzv. bytových asociací. Koncepce ignoruje tento stav a nic obdobného nedefinuje, jen slibuje pro budoucnost analýzy.
Přitom moderní Evropa ví, jak tuto oblast řešit, jakou zdravou skladbu má mít bytový fond, který má obsahovat všechna patra od vlastnického nadstandardního přes vlastnické relativně dostupné, družstevní, běžné soukromé nájemní eventuálně obecní nájemní bydlení, až pro onu oblast dostupného sociálního bydlení realizovanou obcemi a také obecně prospěšnými společnostmi.
Většina opatření je koncipována do konce roku 2018, vracím li se politické úvaze v úvodu připadá mně, že Ministerstvo pro místní rozvoj většinu úkolů odkládá pro budoucí politické vedení ministerstva po volbách v roce 2017 což po zkušenostech z 25 let posloupnosti vizí v odborných textech jednotlivých vlád znamená odsunutí realizace minimálně o 5 let.
Mezi tím si trh obtížně proráží cestu, například bytová družstva v Praze staví bez státní pomoci, ovšem občané s nižšími příjmy na ni ne vždy dosáhnou. Stát to ale přehlíží ani se nezamýšlí, co by jim družstva mohla přinášet.
Prvotní stručná analýza, o kterou se tímto materiálem pokouším nemůže jít k jinému dojít k jinému závěru než materiál je zcela nedostatečný, nepřináší možná řešení v reálném potřebném čase, spoléhá na to, že 70 % bytového trhu je vcelku regulováno saturováno bez větších problémů (s výjimkou již zmíněných problémů nové civilní legislativy) ovšem zcela opomíjí vznik nového nezbytně nutného segmentu levného nájemního bydlení formou obecně prospěšných společností bytových, jak je tomu například v Rakousku, přičemž jejich model má prameny ve společném státě zákonem z roku 1873, který se osvědčil a v podstatě víc než 150 let bez problému v Rakousku funguje a stal se základem spokojeného bydlení většiny obyvatelstva s nižšími příjmy.
A tak revidovaná koncepce je, podle mého názoru, velkým zklamáním.
JUDr. Ivan Přikryl, výkonný ředitel Družstevní marketingové sdružení ČR
[1] Který však již v okamžiku přijetí žádal novelu s ohledem na nutnost jeho sociálního konkrétního zaměření, aby nezakládal nepovolenou veřejnou podporu, což již další vlády nerealizovaly.
[2] Největší poradenská a auditorská firma v České republice. Zaměstnává přes 900 odborníků a pracuje pro významné české i zahraniční společnosti.
