Miroslav Barnáš: Realitní trh v hibernaci  

    Situace kolem epidemie koronaviru je nepředvídatelná především už z toho důvodu, že nikdo neví, jak dlouho bude trvat a jak moc zasáhne celosvětovou ekonomiku. Objem navrhované podpory ze strany vlád a centrálních bank je bezprecedentní. Avšak vzhledem k formě krize již dnes vidíme, že situace nejvíce ovlivňuje sektor služeb. V realitách je to hotelový sektor a v souvislosti s tím také odvětví krátkodobých pronájmů.

    Dalším výrazně zasaženým sektorem je, vzhledem k vládním nařízením, maloobchod a s ním spojené služby a také high street, neboli obchod s luxusem. Zavřena jsou nákupní centra, restaurace, obchody. Vzhledem k uzavření hranic na 3 – 6 měsíců a s tím související nulovou návštěvností nejen ze strany turistů, ale i domácí klientely, můžeme i nadále propad očekávat právě v těchto sektorech. Co se týká dalších odvětví, zde opravdu záleží na délce trvání restriktivních opatření, ale můžeme očekávat zdrženlivější rozhodování investorů, případně firem při hledání nových kanceláří.

    Přestože oblast retailu byla zasažena okamžitě, vidíme že se intenzivně rozvíjí oblast e-commerce, s čímž bude dle mého názoru spojena zvýšená poptávka po logistických prostorách s dobrou dostupností především v blízkosti velkých měst. Online nákupy, a to se netýká jen potravin, ale třeba také drogerie či lékáren, zažívají boom, na který nebyly připraveny. Myslím si, že dojde částečně k omezení výstavby nových „built to suit” investic. Také jsem toho názoru, že apetit financovat spekulativní projekty dočasně poklesne. Klíčové bude, jak se provozovatelé a investoři vypořádají s výpadkem příjmů za pronájmy, které vláda navrhuje doplatit až v příštím roce.

    Sektory ubytování a stravování jsou nyní nejvíce zasažené současnou krizí. Momentální neprůchodnost hranic, nařízení vlády ohledně uzavření provozů restaurací, obchodů znamená nulovou přítomnost turistů. Tyto aspekty dopadají na provozovatele ihned, nikoli až v dlouhodobém horizontu jako v jiných segmentech. Zde tedy závisí na jediném faktoru, a tím je čas. Čím delší bude odstávka, tím horší dopad bude situace na sektor hotelnictví a gastronomie mít. Navíc nepředpokládám, že i když restrikce pominou, tak se lidé ihned ve velkém vrátí do restaurací, barů a k cestování. Postupně se začne projevovat „social distancing“ fenomén.

    Vzhledem k uzavření hranic a tím způsobené nulové poptávce ze strany turistů po ubytování typu Airbnb, má situace v nejbližším období zásadní dopad právě na segment krátkodobých pronájmů. Vlastníci investičních bytů tedy budou muset hledat alternativu, například se budou snažit své byty zaplnit dlouhodobými nájemci. To může následně vést i ke snížení výšky nájmu. Což se už děje. Nájem přitom v posledních letech zažíval opakovaný růst. Například v Praze vzrostla poptávková cena nájmu na konci roku 2019 meziročně o 8 % ve starších bytech a dokonce o 15 % v novostavbách. V souvislosti s tímto vývojem lze na přechodnou dobu očekávat i pokles poptávky po investičních bytech, které majitelé využívali právě ke krátkodobému pronájmu. V současnosti ale přepokládám, že v případě úspěšného zvládnutí této krize by se situace ke konci roku 2020 postupně normalizovala.

    Rok 2019 byl z pohledu investic rekordním. Globálně přinesly investice do komerčních realit za celý minulý rok 800 miliard amerických dolarů, v regionu CEE pak bylo s transakcemi v hodnotě 14 miliard eur dosaženo rekordního objemu již čtvrtý rok po sobě. V České republice se proinvestovalo 3,1 miliardy – z toho 60 % tvořili zahraniční investoři. Situace je v tomto okamžiku trochu nepředvídatelná a může mít dopad na strategii a rozhodování investorů především v prvním a druhém čtvrtletí tohoto roku. Co se týká konkrétních sektorů, kancelářský segment nebo logistické a průmyslové nemovitosti podléhají méně okamžitým výkyvům a přináší investorům zajímavé dlouhodobé výnosy ve srovnání s jinými aktivy. Proto ve střednědobém až dlouhodobém horizontu očekáváme konstantní příliv kapitálu do investic do nemovitostí.

    FacebookTwitter
    Sdílejte
    Předchozí článekMáme se bát toho, že Česká národní banka zneužije zvýšené pravomoci, o které nyní prostřednictvím Ministerstva financí žádá? Nikoliv!
    Další článekJak provést firmu koronavirovou krizí?
    Miroslav Barnáš
    Miroslav Barnáš je ředitelem české a slovenské pobočky JLL. Původně nastoupil do společnosti King Sturge, pro kterou v roce 2006 zakládal slovenské zastoupení firmy. Po sloučení King Sturge a JLL v roce 2011 byl potvrzen ve své funkci ředitele slovenské pobočky, stal se členem středoevropského vedení JLL a převzal zodpovědnost za investiční tým JLL na Slovensku. V oblasti komerčních realit a rezidenčních nemovitostí má Miroslav Barnáš více než 15 let zkušeností. Za svou kariéru poskytoval poradenství při řadě investičních a finančních transakcích, odborné poradenství korporátním klientům a spolupracoval take s největšími lokálními, regionálními a globalními developery a fondy.