Lidé začali více řešit vlastní bydlení, uvažují o práci z domova a chtějí proto jinou dispozici bytu. Jelikož je v Praze růst cen bytů velmi dramatický, uvažují lidé o stěhování do regionů s dobrým dopravním napojením. Na začátku jsme tak učinili strategické rozhodnutí, že se budeme věnovat regionům a regionálním městům, uvádí generální ředitel BlackBird Real Estate Jan Kotaška. Zkušenosti s developmentem sbíral v Penta Investments, CTP Invest nebo v poradenských společnostech Knight Frank a Jones Lang LaSalle. Developer se v příštím roce chystá odstartovat výstavbu první etapy projektu U Červeňáku v Pardubicích. Do regionů míří i další připravované projekty.
Většina developerů míří hlavně na pražský trh. Proč jste se rozhodli jinak?
Na začátku, v roce 2019, jsme si stanovili strategii. Neříkáme, že se do budoucna budeme Praze vyhýbat. Zvažujeme příležitosti. V současné době ale vnímáme pražský trh jako přehřátý a ukazuje se, že jsme učinili dobré rozhodnutí. Praha není jediné řešení a investoři se do regionů také přesouvají. Máme dvouletý náskok.
Jaké projekty a kde aktuálně připravujete?
Kromě Červeňáku v Pardubicích, kde jsme v přípravách nejdále, jsme dokončili akvizici projektu bydlení v Chrudimi a aktuálně připravujeme jeho první fázi o sto bytech. Dále jsme pořídili portfolio činžovních domů od Biskupství v Plzni.
Tyto domy v širším centru Plzně jsou určené k rekonstrukci a společně s ateliérem QARTA Architektura připravujeme jejich přestavbu na moderní bydlení. Na Šumavě, v osadě Staré Hutě, připravujeme projekt jednatřiceti bytových jednotek v krásné lokalitě přímo u sjezdovky.
Specializujete se tedy na rezidenční development?
Devadesát procent našeho portfolia nyní představují projekty na bydlení. Máme v přípravě sedm set bytů a menší administrativní budovu o velikosti tři tisíce metrů čtverečních, na kterou již máme nájemce a budeme ji pro něj realizovat na míru. Ale obecně je třeba připomenout, že jsme na trhu dva roky, takže jsme v první fázi rozvoje developerské firmy. Naše projekty jsou zatím na papíře a zhmotňovat se začnou v příštích letech.
Prvním zhmotněným by měl být pardubický projekt U Červeňáku, v jakém je nyní stadiu?
Jde o revitalizaci brownfieldu o rozloze 25 hektarů v širším centru Pardubic. V současnosti máme vyhotovenou dokumentaci pro stavební povolení první etapy, která obsahuje 370 bytových jednotek ve dvou bytových domech. Aktuálně jsme v procesu žádosti o stavební povolení a paralelně vybíráme generálního dodavatele stavby. Zahájení výstavby očekáváme v příštím roce.
Je o byty U Červeňáku zájem?
Předprodeje již byly zahájeny a v první vlně jsme prodali úplně vše. Zájem předčil naše očekávání a ukázal obrovský potenciál lokality. V prvním balíčku bylo několik desítek bytů, dispozičně od 1+kk až 5+kk. Zaznamenáváme obrovský zájem i o připravovanou druhou vlnu. Přednostně tedy odbavíme ty, co již vyplnili náš dotazník a o byt projevili zájem.
Tématem posledních měsíců je nedostatek bytů, růst cen stavebních materiálů i stavebních prací. Porostou ceny dále?
Ceny v současnosti rostou, to je fakt. Je daný i cenami vstupů, protože kromě stavebních materiálů rostou i ceny energií a další. Na růstu cen se samozřejmě podílí i nedostatek bytů a zatím stále ještě relativně levné hypotéky. Dalším vlivem je patrně i covid. Hodně lidí přinutil změnit myšlení.
Jakým způsobem?
Lidé začali více řešit vlastní bydlení, uvažují o práci z domova a chtějí proto jinou dispozici bytu. No a proto, že je v Praze růst cen bytů velmi dramatický, uvažují lidé o stěhování do regionů s dobrým dopravním napojením, kde si mohou dovolit větší nemovitost, která umožní práci z domova a například dvakrát týdně dojíždění do Prahy. Například Pardubice a projekt U Červeňáku se potom stávají rozumnou volbou. Také proto se, jak jsem již zmiňoval, začali investoři více poohlížet po regionech.
Je před volbami. Jak na Vás, jako na profesionála působí předvolební návrhy, jako je například státní výstavba bytů, progresivní zdanění investičních bytů a podobně?
V tomto ohledu bohužel vždy platilo, že jakákoli snaha o regulaci skončila tragicky. Jako příklad uvedu Berlín, kde se politici snažili zastropovat a regulovat ceny nájmů. Tyto snahy shodily soudy a místo regulací se řeší náhrady škod. Platí, že nikdo není schopen nabídnout byt za nižší cenu, dokud nebude zrychlený schvalovací proces a na trhu nebude dostatek bytů.
Takže by nefungovala ani státní výstavba?
Byty prostě o polovinu nezlevní, to nejde. Stát nekoupí levnější pozemky ani stavební materiály. Pokud by je chtěl prodávat za poloviční cenu, šlo by o dotovanou výstavbu, na kterou by všichni ostatní museli přispívat z daní.
Na druhé straně se v Praze prodávají investiční byty a existovaly dokonce snahy zjišťovat jejich neobsazenost pomocí elektroměrů. Co si o tom myslíte?
Kdo tvrdí, že je v Praze volných sedmdesát tisíc bytů, ať mi je ukáže. Myslím, že spíš těch sedmdesát tisíc bytů v Praze chybí. Praha dlouhodobě potřebuje alespoň pět tisíc nových bytů ročně, aby pokryla potřeby nárůstu počtu obyvatel daného zejména stěhováním lidí z venkova do měst. Staví se ale výrazně méně a nůžky mezi nabídkou a poptávkou se stále více rozevírají. Tím pádem více lidí řeší nevyhovující bytovou situaci a z bydlení se stává oblíbené politické téma.
Pomůže v tomto ohledu nový stavební zákon, který letos konečně prošel Sněmovnou?
To uvidíme. Má být účinný až od roku 2023. Ale každopádně je to pozitivní signál k tomu, že dojde ke zjednodušení povolovacího procesu. Náběh bude pozvolný, akutní problematiku nedostatku bytů tedy hned sám o sobě nevyřeší. Do budoucna ale usnadní novou výstavbu.
Po letech by se tedy jeho efekt mohl projevit. Vždyť podle mezinárodního srovnání byla Česká republika v délce stavebního řízení až na 159. místě. Dlouhé čekání na povolení má také velký vliv na výslednou cenu stavby, a tedy i bytů.
Tomáš Rovný
