Švýcarská banka UBS změřila velikost bublin na trzích nemovitostí v různých městech světa. Nejvíce nadhodnocené bydlení mají v Hong Kongu, Torontu, Mnichově, ale také Vancouveru či Amsterdamu.
Během posledních pěti let se vlastnické bydlení stalo velice výhodnou investicí: mediánová míra zhodnocení dosahovala deseti procent ročně. „Betonové zlato tak zřetelně překonávalo růst akciových trhů ve stejném sledované období,“ píší autoři zprávy o nemovitostních bublinách ve světě, která pochází z dílny banky UBS.
To je ale jen jedna stránka věci. Na té druhé se už nějaký čas objevují novinové titulky, hlásající o krizi dostupného bydlení. Stále menší okruh lidí je schopno si pořídit vlastní byt či dům. „Jsou dlouhodobě vytěsňováni (také) zahraničními investory, což vyvolává odpovídající politické reakce,“ stojí rovněž ve výše uvedené studii.
Bublina napříč kontinenty
Největšímu riziku nemovitostní bubliny čelí Hong Kong, Mnichov, Toronto, ale také Vancouver, Londýn nebo Amsterdam. Větší nerovnováhy analytici UBS odhalili také ve Stockholmu, Paříži, San Francisku, Frankfurtu nad Mohanem a Sydney. Nákup šedesátimetrového bytu ve většině světových metropolí převyšuje možnosti drtivé většiny lidí, kteří mají třeba i slušně placenou práci.
Vlády proto stále častěji přistupují k regulatorním opatřením, která by měla trhy s nemovitostmi ochladit. Připojují se k nim také centrální banky, které buď zvyšují úrokové sazby, nebo zpřísňují požadavky kladené na uchazeče o hypoteční úvěry. Česká národní banka zvedla svou základní (repo) sazbu ve středu a nové podmínky pro získání hypotečních úvěrů vstoupily v platnost od 1. října tohoto roku.
A právě před podobnými opatřeními banka UBS varuje. „Historicky téměř vždy platilo, že se investoři do bytů měli mít na pozoru, když začaly růst úrokové sazby nebo se zpřísňovaly podmínky,“ píší autoři ve zprávě. Většina případů, kdy v posledních čtyřiceti letech došlo ke splasknutí nějaké cenové bubliny, se vyznačovala předcházejícím zvýšením sazeb.
Podle banky UBS může série takových kroků vyvolat příliš silnou korekci nemovitostního trhu, která by mohla přerůst až ve splasknutí bubliny, která se ve většině světových měst vytvořila. Na druhé straně ale analytici upozorňují, že extrémně nízká dostupnost bydlení, které jsme v současnosti svědky, může mít negativní dopad na budoucí rozvoj měst.
Není všechno černé
Na druhé straně studie přináší také mírně optimistická zjištění. Její autoři konstatují, že na rozdíl od roku 2008 nebo konce 80. let minulého století, nyní prý nehrozí takový pád na nemovitostním trhu. Objemy hypotečních úvěrů sice rostou, ale jen zhruba polovičním tempem v porovnání s obdobím před světovou finanční krizí z roku 2008. To by mohlo případně tlumit korekci na hypotečním, respektive nemovitostním, trhu. Přesto by měli investoři, kteří pořídili byt za účelem zhodnocení, zbystřit a příliš by na další růst cen jejich nemovitostí spoléhat neměli.
UBS spočítala globální index nemovitostní bubliny, který klasifikuje města podle toho, jak se v nich trh s bydlením za poslední rok vyvíjel. Index může nabývat hodnot na škále -1,5 nebo nižší až 1,5 nebo vyšší. Jestliže se hodnota pohybuje mezi -0,5 a 0,5, pak lze ceny nemovitostí v daném městě považovat za férové. Jestliže převýší 0,5, ale nepřesáhne 1,5, pak jsou nemovitosti nadhodnocené, a je-li hodnota indexu vyšší než 1,5, analytici UBS už takový stav označují za nemovitostní bublinu.
Index je výsledkem váženého průměru pěti různých ukazatelů: poměru ceny a příjmů, poměru ceny a nájemného, změny podílu objemu hypotečních úvěrů na HDP, změny podílu stavebnictví na HDP, poměru ceny nemovitostí v daném městě a celostátního průměru.
Milano jako Chicago
Zatímco Hong Kong či Vancouver patří k městům, kde je nemovitostní bublina nejvíce nafouknutá, najdeme i města, kde se cena bydlení podle výpočtů UBS banky pohybuje na své „spravedlivé“ úrovni. K takovým patří například italské Milano, ale i švýcarská Ženeva pomalu shora směřuje k hranici férové ceny. Chicago dokonce patří k městům, kde je bydlení podhodnoceno. Kritéria férové ceny splňuje z větších amerických měst pouze Boston.
Ačkoli se už poměrně dlouho hovoří o nemovitostní bublině a některé centrální banky už přistoupily ke zvyšování úrokových sazeb, předpovědět, kdy ony bubliny prasknou, je podle autorů zprávy prakticky nemožné. „Nedokážeme říci, zda a kdy korekce přijde. Když je řeč o bublinách, myslí se tím. že riziko pádu cen nemovitostí se stupňuje,“ píší mimo jiné autoři zprávy.
-zm-
