Někteří lidé nešetří sliby, že z Ostravy kvůli „Bakalovým bytům“ udělají novodobý český Majdan, hněv je ale nejen v tomto případě špatný rádce.
Média v České republice snad bez výjimky skloňují tzv. „kauzu bytů OKD“ ve všech pádech. Mnozí politici neváhají a připojují se k proklamacím občanského sdružení nájemníků bytů. Psí hlava se nasazuje těm, kteří se (dle médií) zasloužili o domnělé podvodné chování vlastníků privatizovaného podniku OKD včetně majetku, který byl součástí privatizace (zejména) zbytkového podílu v roce 2004. Též někteří podnikatelé nešetří sliby, že z Ostravy udělají novodobý český „Majdan“ a vyvedou lidi do ulic.
Hněv je špatný rádce. Chceme-li objektivně posoudit celý proces privatizace, musíme vážit dostupná fakta a vyvodit příslušné závěry, zda zvolený postup vlády byl správný a zda bylo možné postupovat jinak.
Hlas lidu – hlas boží. V politice bývá toto pravidlo respektováno. Ovšem aby lid „promluvil“ je třeba, aby dostal úplné a pravdivé informace. O to se chci pokusit. Z těch málo informací, které lidu média a komentátoři nabízejí, nemohou dovodit prakticky nic a tak nastupují emoce. Frustrovaná společnost setkávající se denně s informacemi o porušování zákonů, korupci, podvodnících a podvodech pak emotivně stojí vždy na straně kritiků mocné státní hydry. Je to otázka svědomí médií, zda je vskutku naše zem tak proradná, nebo zda ji jen tak barví.
Jak to vlastně bylo
V roce 1990 byl státní podnik OKD zrušen a zřízena akciová společnost OKD. Tedy subjekt obchodního práva ovšem s tím, že práva akcionářská držel stát. Tehdejší ministr hospodářství Vladimír Dlouhý pak učinil některé nezvratné kroky vedoucí k privatizaci společnosti.
Koncepce bytové politiky a vize jak v bydlení dál tehdy neexistovala. Čalfova vláda sice zřídila post zmocněnce vlády pro bytovou politiku, ale pod tlakem a námitkami tehdejšího ministra financí Václava Klause s vizí, že „vše zařídí neviditelná ruka trhu“ byl post zrušen a zpracovaná vize odeslána do archivu ad acta.
Právě proto se stát dopustil nekoncepčních, ale nezvratných omylů. Ty se týkaly téměř dvou milionů bytů ve vlastnictví státu. Bylo rozhodnuto a uzákoněno, že byty, které do té doby spravovaly podniky okresního bytového hospodářství (OPBH) přejdou bezplatně a bezpodmínečně do vlastnictví státu, byty spravované podniky jako byty podnikové pak budou zahrnuty do vlastnictví těchto firem a spolu s nimi privatizovány.
Tato fatální chyba má své důsledky dodnes. Když se stal Václav Klaus premiérem, pokračoval v transformaci hospodářství a jeho koncepce v bydlení byla pouze privatizace, převod do vlastnictví. Kupodivu uvolnil ceny služeb a liberalizoval je, naopak nájemné ponechal regulované. Obcím nikdo nepřikázal ponechat si alespoň část bytů pro sociálně slabé, politici asi doufali, že nezaměstnaní v zázračném Československu, později Česku nikdy nebudou, ani sociálně slabí. Odpustím si rozvíjení této myšlenky ale důsledky neseme dodnes když obce nemají žádný bytový fond pro sociální bydlení, například.
Obce i firmy měly z bytového hospodářství jen ztrátu a tak masivně privatizovaly též byty. V roce 1993 bylo rozhodnuto o privatizaci majetkové účasti státu ve firmě OKD. A to kupónovou metodou (40%) převody části akcií na obce a na různé restituční fondy (celkem 6%) a 52% si nechal stát, držel je Fond národního majetku.
Nikdo nemohl zabránit podnikatelům, aby odkupovali akcie od všech vzniklých skupin akcionářů, občanů, obcí. To se též stalo. Zde vzniklo první angažmá pana Bakaly a jeho firmy „Patria Finance. Dík různým operacím, ovšem legálním a změnou jmění společnosti však v roce 1998 klesl podíl státu (FNM) na 45,88 %. Soukromý sektor měl nyní v rozhodování o společnosti převahu a stát jako akcionář byl v minoritě. Tato ekonomický schizofrenie byla neudržitelná.
Popisovat události těch let považuji za nadbytečné. Majoritu získává firma Karbon invest pana Koláčka a spol. Dobový tisk popisuje nestandardní kroky většinových vlastníků a stát? Byl v roli, kterou mu umožňoval obchodní zákoník a jeho minoritní postavení. Privátní vlastníci postupně vytěsnili zástupce státu v orgánech společnosti a situace začala být neudržitelná. OKD byl a je významný zaměstnavatel a dovést společnost do krachu by mělo nedozírné, nejen regionální důsledky. Samotný Karbon Invest získal v roce 2002 mírnou nadpoloviční většinu akcií a podle toho se také choval. Proto vláda rozhodla, že i minoritní podíl bude privatizován a to za cenu tržní, k čemu také na podzim roku 2004 došlo.
Tercium non datur
Je nutno poznamenat, že vlastnictví obecně, tedy i vlastnické právo akcionářů, je chráněno mimo jiné článkem 11 Ústavní listiny práv a svobod a práva privátních a státních akcionářů jsou si rovna, rozhoduje ten, kdo drží při hlasování většinu. Tercium non datur. Cokoliv by stát tehdy udělal v rozporu s touto zásadou a právním řádem by bylo protiústavní a prakticky nemožné.
Osobně zastávám názor, že to samé při privatizaci v roce 2004 platilo i o bytech OKD. Byly součástí majetku akciové společnosti, většinově je vlastnil Karbon Invest. V roce 1993 byly včleněny do majetku OKD bez jakýchkoliv právních či jiných podmínek a tak přikázat jejich prodej nájemníkům při privatizaci menšinového podílu bylo prakticky nemožné, šlo by de facto o vyvlastnění části majetku společnosti. Proto se stát ve smlouvě uchýlil jen k proklamaci, kterou ale považuji za nadbytečnou – tedy k jakémusi „předkupnímu právu“ nájemníků pro případ, že by společnost byty privatizovala. Taková povinnost totiž vyplývala z § 22 zákona o vlastnictví bytů číslo 72/1994 Sb. a tak byla a je ve smlouvě o privatizaci nadbytečná.
Nyní je třeba zpozornět a hodnotit význam slov. Předkupní právo (smluvní i ze zákona) se týká situace, kdy se vlastník rozhodne k jedné z možných forem převodu vlastnictví – prodeji bytů jako jednotek podle tehdy platného citovaného zákona. Žádná jiná omezení či příkazy byly nemožné, tedy pokud vlastník převede vlastnictví k domům nebo prodá celou společnost – s výhradou určitého časového omezení (/do roku 2009) žádná jiná práva nájemníkům nesvědčila a nesvědčí.
To ale neznamená, že nájemníci žádná práva nemají. Jsou ve smluvním vztahu, drží nájemní smlouvu a nájem bytu je v našem právním řádu nájmem chráněným, je-li uzavřen na dobu neurčitou a jakékoliv změny kromě těch, na kterých se obě strany dohodnou, jsou neplatné a musí je k návrhu té či oné strany rozhodnout soud.
Nájemné se po roce 2005 postupně deregulovalo, mnozí si musí pamatovat, že Ústavní soud opakovaně atakoval vládu že trvalá regulace je neúnosná a dokonce hrozil rozsudek Evropského soudu pro lidská práva, kdy by stát musel vlastníky odškodnit. Takové situace nastala tehdy v Polsku a tak stát neměl jinou alternativu. Osobně se domnívám, pominuli-li významnou okolnost, příběh, který stát nemohl nikterak ovlivnit, „jak se pan Bakala stal majitelem celé společnosti“ že se pan Bakala vskutku chtěl zbavit v roce 2004 neproduktivního a ztrátového majetku – tedy bytového fondu. Proto ty veřejné proklamace, že byty prodá nájemníkům. Jakmile se ale dozvěděl, že regulace nájemného končí a vlastnictví bytů k pronájmu se postupně stane ziskovou činností, ztratil paměť. Uvědomil si, že na základě proklamaci v novinách, bez dalších právně závazných úkonů jej žádný soud nemůže donutit k splnění slibů a tak svůj záměr změnil. Delimitoval společnost OKD a tak vznikla společnost RPG byty která domy s byty vlastní dodnes.
Zůstane historickou pravdou, že pracovníci Fondu národního majetku pravděpodobně při posouzení majetku OKD vedoucí ke stanovení ceny minoritního podílu státu v mnohém chybovali, tvrzení, že nezahrnuly veškerý majetek společnosti do posudku je známý. Míru jejich zavinění řeší soud. Právní účinky této skutečnosti, odhlédnu-li od odpovědnosti autorů posudků, však dodnes nikdo nepotvrdil a nezakládají právo státu k čemukoliv, třeba k odstoupení od smlouvy o privatizaci minoritního podílu.
Vyčítat tehdejšímu ministru financí, že po večerech znalecký posudek nepřepočítal, když materiál procházel vnitřním i vnějším připomínkovým řízení než byl předložen vládě, která jej schválila, je účelové a absurdní. Ostatně svědčilo by státu takové právo, mohl by tak učinit i každý ze Sobotkových nástupců, zejména ministr Kalousek či ministr Fischerovy vlády Janota, kterého si dodnes všichni váží jako předního odborníka a který náměstkoval na financích i v době privatizace.
Ani tento odborník – specialista k takovým závěrům nedospěl, ač v době jeho ministrování již byl problém bytů OKS veřejně skloňován.
Nejasná současnost
A co současnost? Jaký vliv má skutečnost, že pan Bakala prodal celou společnost RPG od tužky v kancelářích po poslední nemovitost, tedy celou společnost jiným vlastníkům?
Předem říkám, že na právní postavení nájemníků to nemá vliv žádný.
Přece jen bych ale uvedl několik argumentů a možností:
Mnozí lidé, politici i odborníci se domnívají, že cena za prodej firmy RPG, kterou poměřují z přepočtem alikvótní částky ceny za privatizaci minoritního podílu je důkazem, že bylo prodáno pod cenou a tedy stát prodělal. Protože o privatizaci bylo rozhodnuto již po našem vstupu do EU, dozírala na tento proces Evropská komise a ověřovala, zda nedochází k tzv. nepovolené veřejné podpoře, tedy že vyvolený subjekt koupí majetek za cenu nižší než mohou srovnatelný majetek získat ostatní aktéři na trhu.. Cena byla již Evropskou komisí opakovaně zkoumána, například k podnětu skupiny J&T, k závěru, že by toto pravidlo bylo porušeno nedošla.
Samozřejmě že cena za prodej celé společnosti, tedy nejen domů s byty, která dosud nebyla oficiálně žádnou ze stran transakce zveřejněna, není sama o sobě důkazem, odpovědí na otázku zda bylo prodáno v roce 2004 pod cenou. Tedy nejsme ani krok blíž k tzv. nepovolené veřejné podpoře se všemi důsledky z toho plynoucími.
S ohledem na argumenty, které jsem uvedl je zjištění, zda rozdíl v ceně majetku v roce 2004 a cenou za prodej celé společnosti v roce 2015 je nepovolenou veřejnou podporou ve smyslu čl. 88 odst. 2 Smlouvy o založení ES velice obtížné, ač nikoliv nemožné. Aktivně legitimován podat takovou stížnost by byl (pravděpodobně) pouze „konkurent na trhu“, nelze vyloučit, že by jím, i s ohledem na probíhající řízení před soudem s úředníky FNM, kteří posudky připravovali, mohl podat i stát (ministerstvo financí). Ovšem europoslanec pan Telička byl v dresu pana Bakaly přítomen jednání, kdy EK cenu posuzovala bez výroku o porušení Evropského práva. Nechť tedy pan europoslanec promluví.
Spekulujme tedy. Připusťme opětovné přezkoumání privatizace orgány EU s výrokem, že k nepovolené veřejné podpoře došlo. Co by to znamenalo?
Obecně platí, že případný závěr EK o existenci nepovolené veřejné podpory má dvojí účinek: Jednak ten, že EK může rozhodnout o povinnosti navrácení vyčíslené výše nepovolené veřejné podpory zpět do státního rozpočtu, jednak smluvní závazek vyplývající ze smlouvy o privatizaci OKD, že kdykoliv by byla zjištěna nepovolená veřejná podpora, může stát od smlouvy o privatizaci odstoupit.
Povinnost navrátit nepovolenou veřejnou podporu by ležela na firmě RPG a transakcí změny vlastníka společnosti není dotčena. EK však o ní může rozhodnout do 10 let od privatizace, tedy tato lhůta zřejmě uplynula 16. 9. 2014 s výhradou přerušení běhu této lhůty po dobu co probíhala předchozí řízení o nepovolené podpoře. O zjištění této skutečnosti je možné požádat např. ÚHOS nebo přímo EK, což se jistě stalo.
Samozřejmě, že EK může vyslovit svůj výrok o nepovolené podpoře i bez stanovení jejího navrácení státu. Takový výrok by však neměl jiný význam, než že by založil právo státu od smlouvy odstoupit.
Odpustím si další spekulace. Nechť některý specialista vykreslí, co to znamená odstoupit po deseti letech od celé smlouvy. Likvidace společnosti? Tahanice o vzájemné majetkové vypořádání, riziko sporu o zmařených investicích? Nezaměstnanost a to skoková v regionu? Další miliardy na sociální pomoc?
Pan Bakala jistě nejednal korektně a vůbec nemám v úmyslu se jej jakkoliv zastávat. Výtky politiků i občanů na jeho adresu jsou důvodné. On v prvních letech veřejně prohlásil v tisku, že byty nabídne nájemníkům do vlastnictví. Pak ale od slibu, který ovšem neměl právní povahu, tiše odstoupil. Porušil kde co, delimitaci firmy OKD na RPG byty a těžební společnost a ztratil paměť.
Je však firma RPG v dnešní podobě nezodpovědným upírem na trhu? Jsou noví vlastníci společnosti proradní bezohlední investoři? K takovému hodnocení není žádný důvod. Firma RPG jež před lety začala spolupracovat se Sdružením nájemníků (SON) a jeho pobočkou v Ostravě. Nechť společnost zveřejní svůj sociální program. Podle mých informací je řádným hospodářem. Nutit ji k prodeji svého majetku bez jejího souhlasu je prakticky nemožné.
V roce 2009 jsem pro společnost RPG zpracoval projekt podle tehdy platného zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Ten počítal s nabídkou nájemcům na převod bytu do vlastnictví za cenu, za kterou se v té době prodávaly byty na lokálním trhu, což by smlouvě neodporovalo. Průzkumy, které byly v té době publikovány tamějším občanským sdružením, hovořily asi o 25-30% zájmu, ovšem za nejnižší možnou cenu. Vznikl by tak smíšený bytový fond, nájemci by mohli své právo uplatnit v 6 měsíční lhůtě, poté by pro ty, kteří o byt nepožádali, zaniklo. Ani práva nepochybně většinového vlastníka – společnosti RPG by nebyla dotčena a výnos jednotek z pronájmu bytů, které vlastní, tak i z těch, které by spravovala jako většinový vlastník by se významně nelišil od výsledků hospodaření současné společnosti. Tento návrh byl písemně předán firmě RPG. Jejímu argumentu, že neexistuje jejich povinnost takto postupovat nelze nic namítat. A že je taková správa složitější se speciální úpravou v občanském zákoníku mohou doložit dnešní bytová družstva, která takový smíšený bytový fond spravují a částečně vlastní.
Lze očekávat, že občanské sdružení byty OKD, které se po léta snaží prosadit převod bytu do vlastnictví, ve spolupráci s podnikateli podá k EK návrh na zjištění nepovolené veřejné podpory. Takový návrh již jednou byl předložen (advokátka JUDr. Marvanová), ale byl odmítnut bez výroku ve věci samé pro nedostatek aktivní legitimace, proto tedy takový podnět může podat jen zmíněný „konkurent na trhu“. Ostrá vyjádření některých podnikatelů však, se znalostí právního stavu ve mně budí dojem, že jde více o politický kapitál než o obhajobu práv občanů. Držím jim palce, aby důkazní břemeno unesli. Ale mé pochybnosti že jej naleznou, přetrvávají.
Práva nájemců změnou v osobě vlastníka společnosti nejsou ničím dotčena, měněna, nijak se nezhoršila. Pakliže bude nový vlastník i nadále řádným hospodářem, nikterak se postavení těchto osob nemění. Podle dostupných informací je nový vlastník v zahraničí slušným a řádným pronajímatelem bez skandálů a úskoků. Pachuť slibotechny pana Bakaly se snad vytratí a lidé budou mít své jistoty domova.
Lidem se má říkat pravda. Nikoliv jim proklamovat práva na převod bytu, která jim nikdy nesvědčila. Očekával bych též stanovisko povolané instituce – Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže k celé kauze.
Jde nyní o to jednat s novými vlastníky společnosti RPG. Rozptýlit obavy, že firma je předložené, seznámit se s jejím programem, výhledem, ambicemi. Chce-li podnikatel Krúpa podat podnět Evropské komisi nelze nic namítat. Bude jen dobře, když se EU k věci vysloví, byť již sankce uplatnit nemůže. Ale malovat čerty na zeď nářků, když k tomu není žádný důvod je nesprávné. Situace den před a den po prodeji firmy RPG se nezměnil, ani práva nájemníků. A to je, myslím, základ informace. Nový vlastník, firma Round Hill Capital, LLC má v zemích kde působí dobrou pověst. Za leta aktivit v mezinárodních bytových institucích (ICA, CECODHAS) mám řadu partnerů,
stejné informace má ze svého mezinárodního angažmá v organizacích nájemníků SON. Nechť média zkoumají, zda existuje důvod k obavám lidí o střechu nad hlavou. Dávat jim naději, že za výhodných podmínek získají byty do vlastnictví aby je záhy uvedli na trh je bláhové. Ostatně jsme stát, kde vlastnický sektor nabobtnal a ztratil svoji sociální funkci transferem z bydlení nájemního. Ale to jsem konstatoval v úvodu.
Právo nájmu je obvyklé v celém moderním světě. Je zárukou spokojeného života, bydlení za přiměřenou cenu. Zabývejme se tím, proč již stát nepřistoupil k obnově sociálního bydlení, proč vláda otálí a nevezme si vzor v této oblasti třeba z Rakouska či Británie. Tak mnohdy činím i já. Ale nasazovat exekutivě psí hlavu bez skutečné příčiny je nekorektní.
