Poskytování právních služeb je činnost, kterou realitní zprostředkování nemůže z povahy věci zahrnovat, neboť je zákonem vyhrazena jiným profesím, zejména advokátům, které poskytují zákonné garance kvality těchto služeb. To samé platí o úschovách jakožto zajišťovacích instrumentech, které musí být realizovány nezávislými osobami. Takové jsou výhrady České advokátní komory (ČAK) k návrhu novely zákona o realitním zprostředkování, který projednává sněmovna.
Podle paragrafu 4 vládního návrhu realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, ani zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem. Z dikce návrhu tak vyplývá, že je sice zakázané úschovu nabízet, ale nikoli provést. Původním záměrem při přípravě zákona přitom bylo, že realitní zprostředkovatel nesmí úschovu ani provést. V rámci projednávání ve sněmovně Milan Pour (ANO) podal pozměňovací návrh, který zakazuje realitním zprostředkovatelům brát do úschovy vyšší částky než 890 000 Kč. Dominik Feri (TOP 09) navrhuje zcela zakázat poskytování úschov.
Stanovení hranice
Pour v odůvodnění konstatuje, že při projednávání předloženého návrhu zákona v 1. čtení bylo zástupkyní předkladatele – ministryní pro místní rozvoj při odůvodnění zvolené úpravy uvedeno, že je potřeba rozlišovat velké obchody a malé obchody s tím, že v malých obchodech má být umožněno poskytování úschovy realitními zprostředkovateli, ve velkých obchodech by měla být úschova svěřena profesionálům (notářům, advokátům, bankám). „V navrhovaném textu zákona však k žádnému rozlišení na malé a velké obchody nedochází a možnosti poskytování úschov jsou upraveny pro všechny obchody stejně. Pozměňovacím návrhem se tedy navrhuje stanovit hranici, do které by bylo umožněno poskytovat úschovy realitním zprostředkovatelům s tím, že v případě vyšší částky by realitní zprostředkovatel mohl zprostředkovat pouze u notářů, advokátů, bank, zahraničních bank.“ Při stanovení výše této hranice bylo vycházeno podle Poura z údaje obsaženého v důvodové zprávě k návrhu zákona, kde na str. 28 vláda uvádí, že průměrná hodnota realitního obchodu zprostředkovaného vybranými velkými realitními kancelářemi i zástupci menších realitních kanceláří činila v letech 2015 – 2017 cca 890 tis. Kč.
Více čtěte v placené sekci Česká justice plus.
[mn_protected]
„Proklamovaným cílem návrhu zákona o realitním zprostředkování je dosažení kultivace podnikatelského prostředí na trhu realitních služeb, a to mimo jiné s důrazem na ochranu spotřebitelů. V rozporu s tímto cílem je však aktuálně navrhované ustanovení § 4, které podle vládou předkládaného znění umožňuje realitním zprostředkovatelům nadále provádět zcela neregulované a nekontrolované úschovy kupních cen nemovitostí,“ kritizuje v odůvodnění svého návrhu Feri. „Přitom – při zjevném vědomí všech negativ – pouze zakazuje realitním zprostředkovatelům takovou úschovu nabízet a zprostředkovávat u jiného subjektu, než banky, notáře nebo advokáta.“
Jak dále poslanec uvádí, Ministerstvo pro místní rozvoj od roku 2014 intenzivně pracuje na znění návrhu zákona o realitním zprostředkování. Výsledkem těchto několikaletých prací, spočívajících mimo jiné ve sběru dat, informací a připomínek, bylo vypracování finálního znění návrhu zákona v prosinci 2018, které jasně stanovilo, že realitní zprostředkovatelé nebudou oprávněni úschovy sami realizovat. Dne 21. ledna 2019 byl návrh zákona skutečně vládou projednán a schválen, nicméně přímo na vládním zasedání byla přijata zásadní a nesystémová změna dotýkající se právě otázky provádění úschov finančních prostředků realitními zprostředkovateli, kdy návrh byl změněn z jednoznačného zákazu realizace těchto úschov na pouhý zákaz jejich nabízení.
Mohlo by vás zajímat
Vládou předkládaný návrh zákona, umožňující realitním zprostředkovatelům realizovat úschovy bez jejich současné legislativní úpravy, je podle Ferriho v rozporu s Prioritami spotřebitelské politiky 2015 -2020, schválenými usnesením vlády ze dne 7. ledna 2015, s výsledky mezirezortního připomínkového řízení, zejména v rozporu s požadavky Ministerstva spravedlnosti, Hospodářské komory, České advokátní komory, Notářské komory, s názorem spotřebitelů i samotných realitních zprostředkovatelů na otázku bezpečnosti úschov, s evropskou normou 15733 (ČSN EN 15733), která upravuje evropské standardy poskytování realitních služeb, se samotnou důvodovou zprávou k návrhu zákona, která na několika místech sama vychází z argumentace, že realitní zprostředkovatelé nebudou úschovu provádět, a konečně je v rozporu též s věcným návrhem zákona.
V případě úschovy prováděné realitními zprostředkovateli jsou zásadním problémem zejména tyto skutečnosti: nejsou upraveny žádné, byť základní podmínky pro provádění úschov, a to ani požadavek na písemnou formu smlouvy o úschově, není stanovena povinnost ukládat peněžní prostředky na speciální oddělené vázané účty, peněžní prostředky v úschově nejsou odděleny (právně, popř. ani fakticky) od peněžních prostředků realitního zprostředkovatele, mohou být smíchány s peněžními prostředky realitního zprostředkovatele a dokonce použity pro financování provozu jeho podnikání, provádění úschov není kryto pojištěním odpovědnosti a peněžní prostředky nejsou ochráněny v případě exekuce nebo insolvence realitního zprostředkovatele, vypočítává Ferri úskalí návrhu.
„Předkladatel tohoto pozměňovacího návrhu si je vědom, že alternativou úplného zákazu úschov prováděných realitními zprostředkovateli je přijetí vhodné regulace úschov, která provádění úschov realitními zprostředkovateli umožní, avšak při současném zajištění důsledné ochrany klientů, zejména spotřebitelů.“ Taková regulace však představuje podle Ferriho nutnost komplexnější změny, která by svou obsáhlostí mohla ohrozit přijetí zákona jako takového, jehož včasné a neodkladné přijetí je široce vnímáno jako nezbytné.“ Z tohoto důvodu se jeví v zájmu zachování ochrany spotřebitelů vhodnější, bude-li úschova prováděná realitními zprostředkovateli plošně zakázána. Povolení této úschovy a její právní regulace, bude možné provést následně speciální novelou, která by se zabývala pouze touto problematikou a mohla by postihnout komplexně celou oblast poskytování úschov, zejména též otázku úpravy kontrolních mechanismů, sankcí a jejich vymáhání.
Úschovy stejně jako právní služby
Jak uvádí tisková mluvčí České advokátní komory Iva Chaloupková, ČAK považuje návrh zákona o realitním zprostředkování za prospěšný, neboť přinese nezbytnou regulaci trhu s nemovitostmi ve vztahu k realitním kancelářím. „Oblast obchodu s nemovitostmi je velmi důležitým segmentem mezilidských vztahů, neboť slouží k uspokojování základních lidských potřeb, ať již jde o bydlení nebo podnikání. Zároveň je však potřeba, aby zákon jednoznačně vymezil, že činnost realitních kanceláří spočívá ve zprostředkování nabídky a poptávky, nikoli v poskytování právních služeb či provádění úschov.“
Poskytování právních služeb je činnost, kterou realitní zprostředkování nemůže z povahy věci zahrnovat, neboť je zákonem vyhrazena jiným profesím (zejm. advokátům), které poskytují zákonné garance kvality těchto služeb. To samé platí o úschovách jakožto zajišťovacích instrumentech, které musí být realizovány nezávislými osobami, které nemají ekonomický zájem na výsledku obchodu, ať již jde o banky, notáře nebo advokáty, vysvětluje dále mluvčí stanovisko ČAK. Takovéto úschovy podléhají přísným pravidlům, ať již jde o oddělené vedení jednotlivých úschov, zákaz nakládání s prostředky klienta a pravidelnou kontrolu ze strany příslušných úřadů. „Procesně je návrh zákona nyní v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR, ČAK bude usilovat o to, aby realitní kanceláře nemohly provádět úschovy, a podporuje pozměňovací návrh poslance Dominika Ferriho, který by to striktně zakázal,“ uzavírá Chaloupková.
[/mn_protected]
Dušan Šrámek
