Objem poskytnutých hypoték roste nejrychleji za poslední roky. Česká národní banka se obává přehřátí nemovitostního trhu a rozhodla se reagovat. Poskytovatele hypoték žádá, aby zpřísnily limity pro poskytování úvěrů. Výše úvěru na investiční byty by podle ní neměla přesáhnout 70 procent hodnoty nemovitosti.

Česká ekonomika roste a aktivita na hypotečním trhu opět vybočuje z průměru posledních let. Překonává i ambiciózní očekávání expertů. „Pokud se nestane něco velice nečekaného, dosáhne celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů k 370 miliardám korun,“ odhaduje místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim a pokračuje: „Rok 2025 tak obsadí pozici druhého nejlepšího roku historie. Pomyslným vítězem stále zůstane rok 2021, kdy trh dosáhl na téměř 460 miliard korun hypotečních úvěrů.“

Investiční byty jako riziko pro bankovní trh

Jenže právě svižný růst poptávky po hypotékách se nelíbí České národní bance. „Ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter,“ upozornil člen bankovní rady ČNB Jakub Seidler. Úvěry na investiční byty podle něj zároveň vykazují rizikovější profil než úvěry na financování vlastního bydlení. Mohou se tak stát náchylnějšími k nesplácení.

Bankovní rada proto vydala doporučení, aby poskytovatelé u těchto úvěrů uplatňovali výše zmíněné požadavky. Kromě 70procentního stropu na na objem úvěru k hodnotě nemovitosti ještě požaduje, aby celková výše dluhů žadatele nepřesáhla sedminásobek jeho ročního příjmu. Doporučení se má týkat úvěrů poskytnutých od 1. dubna příštího roku. „Cílem je preventivně omezit některá vznikající rizika již v počáteční fázi,“ uvedl Seidler.

Pro úvěry na pořízení vlastního bydlení se bankovní rada prozatím rozhodla ponechat horní hranici výše úvěru k hodnotě nemovitosti na 80 procentech. Pro žadatele do 36 let dokonce dál připouští i vyšší limit ve výši 90 procent.

Mohlo by vás zajímat

Nešťastný švédský vzor a znárodňování bank

Proč je realitní trh a poskytování hypotečních úvěrů v centru zájmu České národní banky? Důvodem je silná vazba mezi makroekonomickou dynamikou, trhem nemovitostí a hypotékami. Hospodářské krize v důsledku toho vyvolávají otřesy na trhu nemovitostí a propady cen, které pak ohrožují stabilitu bankovního sektoru.

Viceguvernér centrální banky Jan Frait nedávno v souvislosti s tím připomněl bankovní krizi, která otřásla Švédskem z počátku 90. letech. Švédsko tehdy deregulovalo pravidla pro banky a úvěry. To vedlo k rychlému nárůstu úvěrové aktivity a spekulací, prudkému zvýšení zadlužení domácností i firem a skokovému růstu cen nemovitostí.

Když v roce 1990 začaly ceny nemovitostí náhle klesat, přišla bankovní krize. Investoři začali spekulovat proti švédské koruně. Aby Švédsko obhájilo pevný kurz své měny, muselo extrémně zvýšit úrokové sazby. Výsledkem byl pokles HDP. Švédská ekonomika padala tři roky v řadě. Nezaměstnanost se zvýšila ze 2 procent v roce 1990 na 11 procent o tři roky později. Země musela znárodňovat banky a veřejný dluh se do roku 1996 zvýšil o více než 30 procentních bodů.

Nemusí být tak zle

Nynější zásah České národní banky se ale týká jen malé části trhu. Ostatně rychle rostoucí objem poskytnutých úvěrů nemusí znamenat vážný problém. Celkově totiž nemovitosti kupuje méně Čechů než dřív.

Počty poskytnutých hypoték nejsou podle expertů až tak výjimečné. „Označil bych je za solidní průměr. Celé dlouhé období let 2013 až 2018 bylo z pohledu poskytnutých hypotečních úvěrů spíše lepší než počty letošního roku,“ uvádí Eim.

Klíčem k rozkrytí zdánlivého nesouladu mezi počtem a objemem poskytnutých hypoték je to, kolik si lidé půjčují. Průměrná výše hypotéky aktuálně přesahuje 4 miliony korun. „Jen za devět měsíců roku 2025 narostla průměrná hypotéka o zhruba 400 tisíc korun. To je změna, která musí být ve výsledcích jasně patrná,“ uzavírá Eim.