Lidem v bytové nouzi má od ledna pomáhat nový zákon o podpoře bydlení. Místo původních ambiciózních plánů se ale soustředí jen na podporu bydlení pro nejohroženější části populace – zhruba 150 tisíc lidí. Odborníci mluví o zklamání a nevyužitém potenciálu. Jak k podpoře dostupného bydlení přistupují v zahraničí? Může tam Česko hledat inspiraci pro řešení potíží s drahým bydlením?
Češi platí v průměru 110 tisíc korun za metr čtvereční bytu, pokud si ho chtějí koupit do vlastnictví. Metr čtvereční v případě pronájmu vyjde na 326 korun. Podle dat společnosti Deloitte vzrostly nájmy v Česku za posledních deset let o 210 procent. Ceny bytů ke koupi poskočily dokonce o 288 procent.
Ambiciózní plán, který se scvrkl
Lék na bytovou krizi měl přinést zákon o podpoře bydlení, který parlament schválil letos v létě. Jeho cesta k přijetí ale nebyla jednoduchá, vyjednávání se táhla. Ministerstvo pro místní rozvoj v nich nakonec značně slevilo z původních ambicí. Původní předloha měla pomoci k bydlení zhruba 1,6 milionu lidí včetně lékařů, učitelů či hasičů. Schválená verze zákona soustředí podpůrná opatření jen na nejohroženější skupiny.
Na pomoc od státu dosáhnou lidé s příjmem do 1,43násobku životního minima. Podle ministra Petra Kulhánka (STAN) to v praxi znamená například u samoživitelky 30 tisíc korun, u domácnosti se dvěma dospělými 40 tisíc korun.
To, co neděláme
Slabý zákon ale není jediný problém, který přivedl Česko do nynější bytové krize. Stát dosud podporoval Čechy v poptávce po bydlení, například formou daňových úlev na hypotéky, zvýhodněnými úvěry pro mladé či příspěvky na bydlení. Zapomněl ale, že k uspokojení poptávky je potřeba také dostatečná nabídka.
„Nikdy nevznikl žádný systém, který by umožňoval více stavět, nebo více stavět to, co je potřeba, a tam, kde je potřeba,“ poznamenal ředitel oddělení stavebnictví a nemovitostí v Deloitte Petr Hána. Bytů je zejména ve velkých městech méně, než by trh potřeboval, a to žene ceny nahoru.
Mohlo by vás zajímat
„U nás intenzita bytové výstavby činí 2,7 dokončených bytů na tisíc obyvatel, ale například v Polsku je to 5,3,“ pokračuje Hána.
Tolik potřebné nové byty nepomůže v Česku postavit ani zákon o podpoře bydlení. Jeho prostřednictvím se stát pouze snaží přimět majitele stávajících bytů, aby se státní garancí pronajali své byty potřebným.
USA: družstva s omezeným kapitálem
Zatímco Česko se podpoře dostupného bydlení teprve váhavě učí, řada západních zemí už s tím má bohatší zkušenosti. Modely naznačují, že kombinace podpory nabídky – tedy výstavby nových bytů a stimulace developerských projektů – a podpory poptávky, například cílených příspěvků a daňových úlev pro střední třídu, by mohla snížit cenový tlak a zpřístupnit bydlení širšímu okruhu obyvatel.
Nezávislý analytik v oblasti bydlení Ivan Přikryl doporučuje Česku hledat inspiraci například v USA. Tam fungují takzvaná družstva s omezeným kapitálem (v angličtině Limited Equity Housing Cooperatives). Tato družstva pracují na neziskovém principu a s omezením návratnosti kapitálu vázaným na státní či obecní podporu. Družstva sjednávají úvěr na výstavbu, který rozpočítají mezi členy podle podlahových ploch. Staví za nákladovou cenu plus dvacet procent.
„Pokud obec takovému družstvu poskytne finanční podporu, očekává, že splní roli, kterou potřebuje,“ uvádí Přikryl. Může jít například o sociální bydlení nebo byty pro potřebné profese, tedy například lékaře či učitele.
Tato forma družstev se podle Přikryla v USA osvědčila. „V Los Angeles je 27 takových družstev, najdete je v New Yorku i Washingtonu, celkem devět je jich i v Las Vegas,“ vypočítává analytik.
Rakousko: milion neziskových bytů
Podobný model funguje i v Rakousku, kde nezisková stavební sdružení GBV působí jako korporace s omezenou způsobilostí. Jejich cílem není na rozdíl od klasických developerských společností maximalizace zisku, mají spíše sociální význam.
„Od roku 2019 existuje v Rakousku 185 GBV: 98 družstev, 77 společností s ručením omezeným a 10 akciových společností. Právním základem je zákon o neziskovém bydlení,“ uvádí Přikryl. Tyto společnosti spravují téměř milion bytů, tedy zhruba pětinu celkového rakouského bytového fondu.
Pomalé české krůčky pro desítky bytů
V Česku se snahy podpořit výstavbu rozbíhají zatím jen v malém a na úrovni obcí. Většinou touto cestou vznikají jen projekty s desítkami bytů. Na to, že by se začaly počítat v tisících, to v nejbližší době nevypadá.
Praha například zřídila městskou developerskou společnost, která se snaží projekty rozvíjet na městských pozemcích. „Ještě to není dotažený systém, ale řekněme první střípek,“ komentuje výsledek Hána z Deloittu.
Radnicím často chybí zkušenosti, a tak se výstavba nových bytů zadrhává. Například ve Žďáru nad Sázavou by městský projekt málem skončil v šuplíku, kdyby se městu nepodařilo získat poradenskou pomoc od společnosti Dostupné bydlení České spořitelny. 34 nových bytů se nakonec podařilo obci dokončit letos v létě.
Podle starosty Žďáru Martina Mrkose bývá pro obce obtížné udržet ekonomiku projektů i efektivně ohlídat plánované náklady na výstavbu. „Dům by se měl časem splatit z nájmů. Nájmy by měly pokrýt úroky z úvěru a úvěr a měly by generovat i současně něco málo na budoucí opravy,“ popisuje Mrkos v praxi obtížně uchopitelné nastavení.
I dostupné bydlení by přitom podle něj mělo mít pro obce ekonomickou návratnost, byť v dlouhodobém horizontu přes 35 až 40 let. Tomu se musí přizpůsobit i výše nájmů. Zvýhodnění oproti trhu tak na nakonec nebývá v českých podmínkách závratné. Zpravidla jde jen o několik málo procentních bodů.
Británie: bytová asociace jako motor výstavby
Blíže českému modelu městských společností, o jejichž váhavém rozvoji mluví Hána, je britský model městských bytových společností. Za nastartování nové výstavby se tam v 60. letech zasadila vládní agentura Housing Corporation. Prostřednictvím ní stát podporoval rozvoj sociálního bydlení a obce na ni převedly část svého bytového fondu.
„Sektor se koncem 80. let rozšířil díky převodům domů a bytů od místních úřadů, většinou na speciálně vytvořená nová bytová sdružení, takzvané bytové asociace. Jen v období mezi lety 2004 až 2014 bylo vystavěno více než 400 tisíc takových bytů a staví se i nadále,“ uvádí Ivan Přikryl.
Později se agentura rozštěpila na dvě větve – Homes England, která se zaměřuje na financování a rozvoj nových bytů, a regulační funkce přešly na Regulator of Social Housing. Bytová sdružení ve Velké Británii nyní vlastní nebo spravují kolem 2,2 milionu bytů.
V Česku chybí rámec, dohled i peníze
Inspirace zahraničními modely ukazuje, že neziskové a družstevní formy bydlení mohou přivést na trh nové byty a dokonce i posílit stabilitu nájmů. Jenže jejich přenos do českého prostředí není jednoduchý. Česko totiž zatím nemá potřebný institucionální ani právní rámec, který by rozvoj takové výstavby umožnil.
„Zavedení změn bez zhodnocení jejich životaschopnosti a právní opory v územním plánování a stavebním právu by v praxi zvyšovalo transakční náklady na realitním trhu a nejspíše vedlo ke sporům či k útlumu části výstavby,“ varuje advokát z kanceláře Spring Walk Jiří Alfery.
V zákoně proto doporučuje především jasně definovat pojem dostupného bydlení a vytvořit zvláštní právní formu s asset-lockem a povinnou reinvesticí. Tento pomyslný „zámek na nemovitostech“ by zajišťoval, že se majetek nových bytových organizací nerozdělí mezi vlastníky nebo členy a že se peníze v systému budou točit ve prospěch další výstavby. Dále by podle Alferyho bylo zapotřebí zřídit registr poskytovatelů. V neposlední řadě musí stát vytvořit funkční dohled nad dostupnými byty a nastavit režim veřejné podpory v souladu s pravidly Evropské unie.
Kdo to všechno zaplatí?
Aby ale mohly začít nové byty růst, musí Česko ještě zodpovědět další důležitou otázku. Kdo nové bytové projekty s nižšími nájmy zaplatí?
„Například rakouský model stojí na stabilních dlouhodobých půjčkách a silné finanční kontrole, což je podmínka, bez níž by ‚nákladové‘ nájemné nebylo udržitelné,“ uvádí advokát Alfery.
Podle Hány by mohlo novou výstavbu nastartovat přesměrování již existujících daňových příjmů z nové výstavby do obcí. „Veškeré DPH, které se z nových bytů odvede, a veškerý příjem, který se zdaní na straně developera, jde do státní kapsy. Ale obce, na jejichž území se staví, které financují infrastrukturu, silnice, školy a školky, z toho nic nemají,“ upozorňuje Hána. Nová výstavba tak pro obce představuje spíš nežádoucí náklad než něco, co by si s chutí hýčkaly a podporovaly.
Největší brzda: stavební povolení
Potřeba je ale také zrychlit povolování staveb. To v Česku podle údajů Deloittu trvá v průměru 5 let. A to je příliš dlouho.
„Dokud se nezačne povolovat výrazně více bytů, tak je postavit nemůže nikdo. Můžeme mít kolik chceme družstev, neziskových bytových společností a podobně, ale bez dostatečné nabídky se situace prostě nemůže zlepšit,“ upozorňuje analytik developerské firmy Central Group Ondřej Šťastný.
Central Group spolu s dalšími subjekty zapojenými do Iniciativy pro dostupné bydlení pracuje na zefektivnění systému výstavby dostupných bytů pro veřejné i soukromé investory. Jde o takzvaný projekt Design & Build založený na typových projektech bytových domů. Ty pak investor jen drobně přizpůsobí na míru lokality, v níž se má stavět.
„V rámci této iniciativy jsme se zabývali i možností zřízení státních či obecních neziskových bytových společností, které nicméně bez explicitního zákonného zmocnění, a tedy změny současné právní úpravy, není možné aktivovat,“ upozorňuje Šťastný.
Bez akce zůstane zákon jen papírem
Analýza zahraničních modelů ukazuje, že Česká republika potřebuje víc než zákon o podpoře bydlení. Klíčová je kombinace dostatečné nabídky nových bytů, udržitelného financování a institucionálního rámce, který umožní efektivní kontrolu a reinvestice. Důležité také je sehnat na nové byty finanční zdroje a zrychlit stavební řízení. Bez těchto kroků hrozí, že i dobře míněné modely importované ze zahraničí zvýší jen veřejné výdaje, ale dostupnost bydlení se významně neposune.
